未签约现房增至37515套开发商资金链遭受巨大考验

一边是库存量不断加大，销售速度明显放缓，另一边是施工进度按部就班，现房、准现房进一步增加，京城楼市陷入“只进不出”的尴尬境地。

截至10月上旬，11万套存量房中有三成是现房，北京期、现房套数存量比达到2:1的历史高点。开发商持有成本不断增长，销售压力凸显。

现象

“2012年就入住的准现房哪里找？” “××小学旁的唯一现房”……走在街上，注意观察的人都会发现，近日不少楼盘都打出了现房或准现房的旗号。

在昌平区回龙观商住楼[最新消息价格户型点评]扎堆的区域，一个在售楼盘的施工工地，围挡上的宣传语赫然打出“封顶在即”的大旗。而位于南二环陶然桥东南角的某国企项目，远远望去，楼体外立面上“现房热销中”的大幅宣传清晰可见，而这个“热销”的过程已经持续了3个多月。

来自搜房网的统计显示，目前北京区域在售楼盘接近300个，其中现房和接近封顶的准现房项目约占了60个，达到总量的20%左右。

截至10月10日，北京市新建商品房可售总套数为113940套，这当中未签约现房达37515套，期现房存量套数比达到历史惊人的2:1。

北京期现房存量比达到2:1

开发商被动进入“现房时代”

在北京，购房者多年来经历的一直是无奈的期房时代。由于早前楼市的火爆，房源紧俏，大量的楼盘早在期房时就已被抢购一空，根本无须销售现房。而按照拿地、审批、盖楼等一系列开发周期来说，2008年、2009年“大肆”拿地的开发商们到了“还账”的时候了。

自今年后半年以来，京城楼市成交量持续低迷，销售速度明显放慢，存量商品房大量增加。

有关业内人士介绍说，虽然准现房或现房的可售存量日渐增多，但却并非开发商有意为之，而是市场低迷的结果。

分析：捂盘项目陷滞销尴尬

现房大量涌出对消费者而言无疑是利好消息，然而对于开发商来说却带着几分逼上梁山的味道。毕竟“现房销售”是对开发商的巨大考验：一是资金回笼慢，周期长；二是“现房实景”对产品品质和实力的要求很高，开发商再也不能凭着美轮美奂的效果图来给消费者画饼充饥了。

“楼市大热的时候公司总是要求放缓销售节奏，有房慢慢卖，寻求更大溢价利润，可如今市场急转直下，曾经捂盘待涨的项目一下子被动起来。”一位曾在多个房地产项目担任营销负责人的业内专家说。

据分析，在过去楼市的旺季，期房都很抢手，没有开发商愿意熬到现房再卖。同时从销售回款、银行还贷、给付建筑材料款、施工款以及持有成本等诸多角度考虑，现房销售的成本实在太高，只有极少数长期操作稀缺单盘项目的别墅或高端公寓项目才会采取现房销售策略。

■影响：现房+降价或成未来趋势

“现房、准现房项目在与期房项目对抗中确实有着更明显的优势。在同区域的项目中，现房价格往往要比期房高出20%—30%，这让绝大多数精打细算的买房人难以接受。”我爱我家副总裁胡景晖认为，在价格相差不大的情况下，肯定还是现房销售更具有优势，毕竟现房销售对买房人而言减小了购房风险，买了就能很快入住。

不过亚豪机构市场研究总监郭毅表示，对普通购房者而言，价格合适的现房可遇而不可求。而对于开发商而言，现房则带来了巨大考验。

“如果现房销售增多，相信购房者绝对是热烈欢迎，毕竟现房销售模式对购房者的风险可降到较低程度。但如果现房销售增多，相信不少开发商都难以支撑，毕竟资金压力过大将导致开发、维护成本大增。”郭毅说。

总结来说，“被现房”对于绝大部分中小开发商的资金链是一个严峻考验，如果把提高成交量的期望寄托于现房销售，还不如用降价促销来渡过难关。

因此，业内人士认为，在未来一段时间里，“现房促销”加“降价促销”有望成为促进楼市回暖的两大重要推手。

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