目前深圳多家银行首套房贷利率基本都按上浮原则执行，一些银行甚至可能出现停贷。

日前有消息称建行北京分行开始提高首套房贷利率，随后，上海、广州等地跟风的消息不断传来。记者从深圳多家银行了解到，目前虽然并无正式通知要求提高首套房贷利率，但是基本都在按上浮原则执行，低于基准利率的情况已经非常稀少，而一些银行为了平衡年终结算的相关财务指标，可能到11月、12月就会开始停贷。

房贷业务已不是高收益业务

今年以来，央行6次提高存款准备金率，并将承兑汇票、信用证、保函三部分的保证金存款纳入上缴范畴。一次次“抽血”使得今年银行资金面临空前紧张，为了将有限的信贷资源投放到能产生更高净利润的业务上，银行对于房贷业务的偏好开始转向。

减少或取消折扣的趋势已经毫无疑问。“5年期贷款利率打7折后为4.935%，而今年7月7日加息之后5年期存款利率为5.5%。也就是说，加息之后银行再做7折房贷，多做一笔就多亏一笔。”一名房地产中介按揭经理告诉记者，现在申请折扣利率已是空中楼阁。

而随着市场上不少企业出现资金链紧张，贷款利率也水涨船高，银行更愿意将有限的资源投放到中小企业贷款中去。据杭州银行深圳分行一名客户透露，今年银行贷款普遍年息在12%左右，而且还需要和银行有着相当好的交情才能贷出款来。“房贷业务不是高收益业务，有的银行甚至不做了，虽然不是直接叫停，但是一直没有额度。”

民生银行一名个贷人员表示，该行在深圳已经有一段时间没有房贷额度了。据悉，民生银行对中小型企业贷款增长迅速，2011年在货币信贷政策收紧的形势下，该行针对中小以及微型企业“商贷通”贷款新增仍然达到全行信贷新增的50%。

不少银行开始执行基准利率上浮

上述地产按揭人士还透露，目前深圳市场上还有建行等几家银行有房贷额度，但年底即将到来，这些银行也将处于准停贷状态。

在车行上班，与深圳多个银行个贷部门有往来的王先生对这一说法表示认同。“到年底收紧贷款额度，不仅是不做房贷，连利率更高、风险更小的车贷都不做了。”

工行、农行、建行等大行均对外表示，目前深圳地区的房贷政策并没有变化，会按照国家政策导向，继续实施客户、区域差别化的房贷政策。

虽然大的原则没有变化，但是据悉，一些银行的总行已将房贷业务贷款利率审度权限更大地下放至分行或支行，分行和支行可以根据当地市场的具体情况推出。

“所以现在去银行不是像以前那样‘申请房贷’，而是去‘谈房贷’。银行给每个人审批的结果可能都不一样，银行会多方衡量这一客户的价值和稀缺性，这也是差异化的含义。”

在深发展深圳分行，早前将首套房利率上调至基准利率的1.1倍，现在有客户经理对外报出“基准利率上浮30%”，也就是1.3倍。其他不少银行也都已开始执行基准利率上浮，首套利率上浮5%—20%不等，二套利率则为基准利率1.2倍左右。

在平安银行，个贷人员表示要根据个人具体情况确定标准，而且政策随时可能变化，颇有“见人下菜”的意味。

信贷紧张之下降价或成趋势

“整个深圳市场去年也就2万—3万套销售量，今年情况还会更糟糕。”世联地产一名副总经理表示，目前状况艰难程度，深圳不比其他地方好。

限贷令犹如一只无形之手，扼住了房地产市场的钱袋子。“我们担心限贷政策不会这么轻易松手，这个影响是长期的。”他认为，总体上看，今后用银行的钱买房会越来越难。

他说，相比之下，限购令可能只是暂时的。10月11日，佛山市房管局就曾宣布放宽限购政策，不过政策出台不到12个小时，又被相关部门收回。

限购令被收回后，随即而来银行贷款利率的提高，国家相关部门再次向外传递一个信息即应巩固各项房贷政策的调控成果。

上述地产人士分析，购房者得不到银行资金的杠杆支持，会使地产商面临资金回笼的压力，一些中小地产商正寻求降价促销来盘活现金流。不过，整体上的银根紧缩，加上银行给房地产公司的开发贷款、同房地产信托的合作被银监会叫停，成为房地产开发商根本的降价动力。

据悉，目前开发商正通过海外融资、私募基金等各种渠道筹钱。根据国家统计局数据，今年前7个月房地产开发企业本年资金来源中，利用外资500亿元，同比大增65.8%，增速远高于其他资金来源。但8月12日，国家外管局下发通知，要求暂不受理内地房企为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请，同时还调减了2011年度境内企业对外债券发行担保余额指标的规模，不少房企不得不寻找新的渠道。
商业银行开始“自主”地拿首套房贷利率开刀了。

在中国建设银行北京分行率先上调首套房贷款利率之后，又有民生银行和深发展银行跟进，将首套房贷款利率提高至基准利率的1.05—1.1倍。根据本报记者多方了解到的情况，其余多家银行虽然还没有像上述三家银行一样正式下发文件，但在实际操作中会根据客户资质相应上调利率。

继续蔓延?

建设银行北京分行正式宣布上调首套房贷利率像第一张多米诺骨牌，短短一周内，深发展和民生银行就扛起了追随的大旗。业内对此蠢蠢欲动者甚众，纷纷执行差别化的利率政策，根据借款人的偿还能力、诚信等情况确定其利率水平。

“我们银行的首套房贷客户还可以申请到基准利率，但什么时候能拿到就不好说了，想要早点拿到贷款的话，利率需要主动上浮5%。”某股份制银行的工作人员告诉本报记者。

记者了解到，除了北京，上海也已有多家商业银行提高房贷利率下限，对首套房实行较基准利率上浮5%—10%。个别银行还同步调高第二套房贷利率，实行较基准利率上浮11%。而深圳从今年9月份开始，已有多家银行“默默”地对首套房贷利率实行了上调，幅度在基准利率基础上上浮1.05倍—1.2倍不等。东莞、杭州、长春等二线城市的银行也不同幅度地上调了首套房贷利率，据媒体报道，长春更是创下各城市纪录，部分股份制银行最高上调50%，利率高达10.575%。

虽说各银行总行层面还未出现跟进，但各地区分行却有按捺不住之势。

在链家地产首席分析师张月看来，当前这几家银行调整利率仅是个别市场现象，由于各行的产品结构、主营业务不相同，因此在对贷款利率调整的态度上并不完全一致，很难说形成其他银行跟进的趋势。

但局中人却有另外的看法。“我觉得对首套房维持基准利率的政策可能是‘暂时的’，总行随时都可能跟进，现在缺钱。”上述股份制银行的工作人员说。

从七折优惠到基准利率再到现在的基准利率之上，首套房贷的客户很受伤，这意味着其实际支付的利息成本增加了30%—40%。

有业内人士算了一笔账：以一笔100万元总额、20年、采用等额本息还款方式的贷款为例，现行的基准利率为7.05%，如上调至基准利率的1.05倍则为7.40%，两者对比下借款人每月要多还款200多元，贷款20年累计总利息增加5万元以上;而如果基准利率上调幅度为1.1倍，则借款人每月多还约430元，总利息额较基准利率增加10.3万元。

逐利还是避险

本轮房地产调控所涉的房贷紧缩政策均小心翼翼地绕开了首套房，但作为风险管理者的商业银行却在此时盯上了首套房贷利率，如此不惜犯众怒是为哪般呢?

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，今年以来，央行多次上调存款准备金率，市场流动性紧张，信贷规模大大压缩。银行在规模受控的情况下，盈利的压力却并没有减少，以价补量、调高利率是必然的。

从各银行2011年中期业绩报告来看，16家上市银行中，大部分银行上半年个人住房贷款占个人贷款总额比重均不低于60%。

有业内人士表示，上调了按揭贷款利率，个人房贷规模就会因需求的减少而降低，银行就会腾挪出不少信贷资金，抓住收益相对较高、风险成本低的项目配置信贷资源是银行第四季度调整的倾向。

除了商业银行自身的逐利行为，盯上首套房贷利率还表明什么呢?

不可忽视的是，银行曾经大幅度的利率打折正是源于对房贷业务的激烈竞争，彼时除了在4万亿投资背景下银行的可贷资金富余之外，不良率较低的房贷业务也被认为是银行的优质资产之一。但在房地产调控和银根紧缩的双重压力下，过度膨胀的房贷规模正成为很多银行高管的心头隐忧。个人房贷业务的“老大”——建设银行此番率先上调首套房贷利率，在业内具有风向标意义。2011年半年报显示，在多数银行全面收缩房贷战线的时候，建行在个人房贷业务中仍然表现激进，今年上半年新增1287.18亿元至12198.34亿元，余额、新增均为同业首位。

北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监回建强日前撰文表示，在限购政策下，银行房贷的结构发生重大变化，首套房和改善房是主要的信贷对象，而投资投机购房被排除在外。从银行风险管理看，首套房的客户并不属于成熟的范畴，违约的可能性更大，风险也就更大。房贷不再是所谓绝对安全的优良资产。商业银行为了应对相关的违约风险，提高利率作为风险对价也是正常的，是典型的市场行为。

有业内人士预计，银行上调首套房贷利率这一状况或许会持续到明年一季度。
新鸿基地产将推华东首个住宅项目“湖滨四季”房价一直在高位运行，致使85%以上的人根本买不起房子，利率即使不上浮，大多数普通百姓也不可能贷款买房。

观点地产网 最近北京、上海、广东等地多家银行普遍将首套房利率较基准利率上浮5%-10%的信息，在社会上引起了广泛的关注。

有人撰文认为：此举是银行一味追求利润的表现，也打击了部分民生需求，其结论是银行歪曲了中央宏观调控的本意，笔者对这一结论不敢苟同。

银行上浮首套房贷利率的举动是无可厚非的。众所周知，各家银行通过前几年的重组改制，已经从国家专业银行或其它不规范的银行蜕变为完全市场意义的商业银行，在遵守国家法律法规和市场游戏规则的前提下，讲求经营效益，追求利润最大化，乃是其第一要务。

何况，目前各银行利率上浮的幅度并不算大，与国家规定的上限相去较远，民间借贷的利率水平更无法与之比拟，完全可以为当前的市场所接受，当属银行正常的经营行为，不是什么“缺乏有力监管和道德约束”的肆意放纵，更与“一味追求利润”的问题毫不相干，相反却是银行依据市场经营环境，顺应中央调控政策所做出的一种明智选择。

这是因为银行筹资成本上升。随着央行适度从紧货币政策的实施，存款加息已处于上升通道之中，资金紧张是各家银行面临的普遍状况，加之目前资金市场实际利率水平高，所以银行在其系统内也有上调利率水平的需求，再考虑增加自身利润等因素，适当上浮首贷利率几乎是银行一种本能的反映。

当前银行流动性不足的问题也比较突出。几年来央行为收回过多的社会流动性，多次提高银行存款准备金率，致使存款准备金率处于历史最高位，从而大大压缩了银行资金运作的空间，一方面要保障已经承诺贷款项目的资金供应，另一方面又要为新营销的优质客户投放贷款，加之筹资难度加大，目前银行资金经营比较艰难，在这种情况下通过适当上浮利率减少房贷投入不失为一种好的经营策略。

同时也是适时调整贷款结构的需要。据各银行2011年中期业绩报告的数据，14家上市银行中，大部分银行上半年个人住房贷款占个人贷款总额比重均不低于60%。一方面银行个人房贷占比偏大，另一方面房地产市场每况日下前景难测，因此，减少房贷投放规模，进行积极的贷款结构调整，或许是银行防范经营风险的有效措施。

银行上浮首套房贷利率，是不是打击了部分民生需求？任何商品价格的变动，都会引起交易双方利益的重新分配，作为资金价格的利率也不例外，关键要看利率调整后是否对社会上大多数的老百姓有利。

当前，房价一直在高位运行，致使85%以上的人根本买不起房子，利率即使不上浮，大多数普通百姓也不可能贷款买房。

换句话说，利率是否浮动以及浮动多少，对普通百姓来说已经没有任何意义了。这样看来所谓“打击了部分民生需求”的言论，就显得非常勉强了。

如果从另一个角度看，通过上浮房贷利率提高当前购房人的成本，必然进一步降低购房人的意愿，促使开发商降低房价，随着房价下降幅度的逐步放大，就会增加大多数人购房的机会。

或者说，只有房价降下来大多数普通百姓才能买得起房。此时低房价节约的费用已经远大于利率上浮带来的成本支出，其中的是非曲直明眼人一看就清楚。一言以蔽之，当前的高房价才是打击民生需求的罪魁祸首。

应当看到，银行上浮首套房贷利率是银行经营策略和经营行为的调整和改变，这既是中央宏观调控的结果，也成为中央利用市场力量继续加大宏观调控力度的手段。

无论银行上浮房贷利率的本意如何，但在客观上进一步打击了开发商坚持不降房价的信心，促进严厉的房地产调控政策向纵深发展，完全体现出中央宏观调控的政策意图。

新闻收集整理：江都房产网