时间:2012年1月-2月关键词:低迷、观望
春天来了,但房地产市场的寒冬仍在继续。一方面,节后首周北京住宅市场成交延续节前的低迷,另一方面,节后仅有一个项目入市,开发商推盘意愿维持低位,多数项目降价动力不足。供需双方的“不给力”,让今年年初的北京楼市迷雾重重、走势难辨。
龙年开局不利
据中原地产统计显示,节后首周(1月30日-2月5日)北京新建住宅网签成交量790套,其中期房网签705套,现房网签85套,剔除政策性住房(两限房、经适房)仅成交281套,除去春节等黄金周,创周成交历史新低。此外,本周商品住宅期房成交均价为18557元/平方米,环比下降11.4%。
二手房方面,上周二手住宅网签成交量648套,住宅网签成交面积5.48万平方米,套均面积84.5平米/套,与节前一周相比下降17.45%,而与去年春节后首周相比下降84.41%,二手房成交量继续探底。
另据链家地产统计,2月首周仅一个项目入市,供应住宅240套。自2011年12月第四周以来,北京仅7个项目入市,供应量1264套,近几周新房供应整体呈现下降趋势,且缺少纯新盘。
多位业内人士认为,当前开发商推盘意愿低、供应量大幅减少使得购房者可选择空间减小,这是节后成交未现回温的主要原因之一。另外,从市场需求情况来看,目前政策所传达出的从严信号使得购房者对于2012年房价预期持续下降,因此大多数购房者在年初继续选择观望。
宁滞销不降价
除了推盘意愿下降,在整体环境尚未明朗之前,年初开发商降价动力也普遍不足。据链家地产市场研究部统计,2011年下半年以来入市的项目中,有85个项目在1月实现成交,其中有41个项目的成交价格较开盘当月售价出现下降,平均降幅为6%。其中降幅10%以上的项目有8个,不足5%的项目有26个,持续降价趋势并不明朗。
此外,据北京中原市场研究部统计数据显示,预期在2月开盘的项目目前仅有15个,在这些项目中,除3个项目延续老项目定价外,其他项目目前均难以确定开盘售价。
链家地产市场研究部冯联联认为,年初房企的降价和推盘意愿都较低,观望情绪浓厚。虽然今年北京调控继续执行,但也传出促进刚需购房以及房价软着陆的信号,目前还未出现政策微调迹象,买卖双方对于未来政策方向以及房价走势的判断仍不明朗。
房企备战3月
在市场开局整体呈现低迷格局之下,通州、亦庄等部分郊区市场交易却乍现回暖,交易类型以总价低的小户型为主,刚需群体仍是市场需求主体。此外,一些提早进行价格调整的项目,在今年开局便收获不错的成绩。据亚豪机构数据显示,从上周北京市商品住宅成交排名中可以看出,持续降价促销项目的成交占据了目前市场的主导,其中中弘北京像素与龙湖时代天街上周分别成交22套、14套,成交均价分别为13571元/平方米、11084元/平方米,均为所在区域内的“底价”项目。
多家机构都曾预测2月将有20个左右的项目入市,但是从上周仅1个项目入市量的情况来看,这一数量将很难达到。亚豪机构副总经理高姗认为,2012年已经过去了一个月,从政策信号导向与实际市场成交情况来看,都不容乐观,项目入市意愿也普遍低迷,预计开盘项目当中部分处于办理开盘手续过程当中,而另一部分还处于蓄客阶段。无论是主动还是被动推迟开盘,其目的多是在等待今年3月两会当中对于房地产市场发展的定位与导向信号,因此预计北京住宅市场的供应将在3月之后才能恢复正常。
■住宅市场
供需双方“不给力”
北京住宅市场春节后首周依然延续节前的低迷状态。对此,北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为,目前住宅市场上,购房者观望情绪不断加深,购房谨慎,再加之开发商对成交量和价格看空,谨慎推出,所以春节前后市场表现出前所未有的疲软,供应和需求一致呈现颓势。
市场不买单
对于不少在售楼盘的销售人员来说,2012年的春节假期尤其漫长。“往年市场好的时候,节后上班时间就会早一点”,房山某在售楼盘销售人员告诉记者,今年元宵节过后,销售人员才会陆续到位。
在限购政策不放开、贷款难度逐渐增加的情况下,市场自住需求购买力较弱,部分供应量大的项目在年初就开始进行明显的促销以换取销量。2012年伊始,房山就一改2011年“偷偷摸摸”降价的作风,许多开发商开始明确推出优惠打折措施来吸引购房者眼球,其中,首开熙悦山推出13000元/平方米的低价,金地朗悦也推出14800元/平方米的特价房,不过,记者在长阳、良乡等房山楼市热点区域调查时发现,虽然春节已过,但市场仍处于成交淡季时期,房企的成交和推盘规模仍较小。
不过,北京中原地产市场研究部研究总监张大伟表示,房山区域是最近几年北京住宅市场的最主要供应区域,特别是最近三年的土地供应占据比例接近20%,未来1-2年的住宅供应量可能会超过3万套,在限购政策不放开,而且贷款难度逐渐增加的情况下,区域内自住需求购买力比较弱,部分供应量大的项目可能有明显的促销以换取销量。
尚未推出新销售计划
从2009年点燃土地市场开始,大兴就成为北京最活跃的区域之一,黄村以北的新城北区和五环内的西红门组成的“兴北板块”,成为知名房企争抢的热点地块。不过,目前兴北板块各大售楼处却一改往日的喧嚣,当地一家房企销售人员向记者表示,该区域购房者中外地人占很大比例,春节期间由于看房买房客户有许多回家过年,因此目前尚没有推出新的销售计划,目前的优惠措施基本上与1月相同。
随着区域内几条地铁线的运营,大兴区域逐渐成熟,相对其他通州等其他区域而言,配套和交通都比较到位,但随着调控政策的影响以及供应的增加,部分项目价格出现明显波动,整体来说,目前大兴市场促销项目明显增加,但是有实际割肉的项目并不多。
这一现象也同样出现在大兴。位于昌平某在售商住项目在节后迎来不少看房人,“绝大多数看房人是冲着不限购和总价低而来的”,销售人员对记者表示。这些优惠措施与年前基本相同,对于今年能否出台新的优惠政策,该销售人员表示“尚不确定”。
热点项目逆市涨价
尽管整体市场低迷,不过一些热点项目依旧人气颇高。继一期火爆开盘之后,2011年12月11日位于大兴的龙湖时代天街再度开盘,此次对外销售的是东区8号楼和东区10号楼,户型为两居85平方米以及四居130-168平方米。作为大兴的明星项目,记者近日走访售楼现场发现,售楼处还是有不少前来咨询和办理买房手续的看房者。该项目销售人员告诉记者,目前除了少量1.18万房源外,在售主力户型为6号楼王项目,均价在1.4万元/平方米,较前期开盘价格略有上涨。
出货到一定程度之后开始涨价的项目,还有首开国风美唐,该项目前期开盘均价约为17000-19000元/平方米,自其去年10月开盘至今已成交424套,但目前成交均价基本集中在18000-20000元/平方米,平均每平方米上涨了1000元。
■郊区市场
虽然市场开局整体呈现低迷格局,但伴随节后返京潮,看房人数较节前明显回升,部分郊区市场交易乍现回暖。
部分郊区初现回暖
通州
“价格落一点,买的人就多一点”
刚从南方老家过完春节回京没几天的小韩,嘴角干裂,鲜血不时渗出。“年后看房人数比年前多了不少,最近挺忙的,整天带客户在外面跑”。眼前的小韩只有26岁,但是一看就知道是个能吃苦、有责任心的员工。
小韩所在的房地产中介公司位于通州北苑地铁附近,他告诉记者,目前来看房买房的客户一般是刚需型的年轻人居多,很多是刚刚存够了钱准备结婚的首次置业者,对于价格极为敏感,所以总价低的小户型房源比较紧俏。
位于管庄附近某中介公司员工林宁也告诉记者,最近两天自己所在门店就刚刚成交了两套小户型房源,总价分别为108万元和90万元。“先看房子,看上的话价格还能再谈”,小韩和林宁都如此表示。林宁告诉记者,自己门店刚刚成交的两套房源,成交价都要比挂牌价低3万-4万元,“春节后的价格比节前稍微落了一点,议价空间也增大了一些,只要价格落一点,买的人就会多一点”,林宁说,“我们也会劝业主进行适当的降价,要不房子真的不好卖。”
不过,上述两位经纪人都告诉记者,跟新房普遍降价打折不同的是,二手房市场并没有出现集体降价,目前降价的房源主要是户型朝向稍差或者业主急需用钱的情况,而为数不少的业主,在看到市场转冷之后,就纷纷撤销挂牌,转售为租。
通州一些在售新盘也同样存在“降得多买得多”的局面。通州北苑城铁附近某在售楼盘,目前推出部分房源总房款折后再减10万元的优惠活动,据销售人员介绍,目前这种有优惠的房源受关注度较高,记者在售楼处也发现,来咨询的购房人均是针对这部分房源。
亦庄
刚需支撑房价坚挺
记者在亦庄调查中发现,充分科学的规划使亦庄受益良多,宽阔而干净的街道、安静而惬意的环境,再加上众多企业的入驻,亦庄俨然成为一个功能完整的小城市。
记者在亦庄镇政府附近的鑫尊地产门店了解到,亦庄的二手房价较为坚挺,该店一位工作人员告诉记者,虽然亦庄和旧宫相比位置较远,但不少人还是看重亦庄未来的发展前景而选择在此置业。亦庄的轨道交通也非常便捷,并且关键是政府的规划让购房者能预期到亦庄未来的上升空间,所以这块的房价其实并不低。
据了解,因社区不同和房龄不同,亦庄二手房的价格有较大差异。其中较为普通的老社区房价略低,均价大概在1.5万元/平方米左右,而位于核心区的高档新社区则价格较高,每平方米大概在两万元以上。
受春节假期的影响,亦庄目前的成交量还没有明显回暖。亦庄某中介门店经理告诉记者,节后第一周成交单数仅为个位数,同样位于亦庄的鑫尊地产某门店工作人员也表示,目前有购房意向的客户仅有2-3组,仍在洽谈中。
■租赁市场
与年初住房买卖市场的低迷相比,住房租赁市场已经开始走出低谷,逐渐回暖升温。
租赁市场升温
“大年初七初八左右我们就差不多都回来开工了,年后租赁的小高峰到了,现在我们门店一天要接不少租赁的单子”,21世纪不动产亦庄天华园加盟店的一位工作人员对记者表示。记者在该门店停留的短暂时间里,看到不少租房人进出,和年前相比,门店经纪人明显忙碌很多。
另外让记者意外的是,目前亦庄一套普通一居室租金约在2000元/月,这和三环位置的房屋租金相差无几。鑫尊地产国融国际店的一位经纪人告诉记者,目前在房屋租赁方面最重要的不是地段,而是需求量,亦庄有大量的企业入驻,这意味着工作人员非常多,市场需求巨大,使该区域的租赁价格不断攀升。
城区的租赁市场回暖现象也非常明显。近日,记者在朝阳区左家庄附近的部分二手房门店看到,不少租房人前来咨询,而门店经纪人也忙着带客户看房。我爱我家某门店的工作人员表示,从年初上班到现在,每天都有不少组租房客户,成交量较年前大大提升。
根据链家地产市场研究部统计,受春节提前的缘故,今年1月北京租赁市场成交量环比下降30%,同比去年下降10%。不过,从1月29日春节长假结束后,租赁单日客源量较节前增长74%。链家地产首席分析师张月认为,随着节后新增外地人口的进京以及外地租客返京,节后客源量出现明显提升,与往年春节前后相比仍属于正常现象。虽然当前增加的市场需求难以在短期内转化为实际成交,但根据以往经验来看,通过一到两周的成交周期,2月租赁市场将会逐渐转旺。
统计显示,1月北京平均租金为3450元,与去年12月相比基本持平,目前虽然租赁成交量有所攀升,但租金水平仍保持平稳,尚未出现明显上涨。(记者 潘秀林 桂瑰 邢飞)
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