核心提示

２０１２，是一个拥有太多猜测、太多话题的年份，从世界经济形势的走向，到国内金融、房地产市场的态势；从地产开发商是否会被迫降价求存，到置业者是否应该抓住机会果断入市，２０１２年注定是精彩纷呈的一年。

房地产市场的深度调控，不仅给过热的楼市降温，使偏高的房价趋向合理，更催熟了一批新兴的优质人居板块。从深圳南山海上世界豪宅板块出发，一路向北，深莞双城辐射带上的长安、塘厦等区域，享受双城便捷的交通网络，相对处于洼地的价格是吸引置业者的最大利器。更北端，从化养生板块内的系列生态养生大盘，拉开了从化人居升级的大幕。向东北方向，“鹭湖国际住区”实现了新型功能区开发时代，开启“国际化新型功能区生活”。向东，惠阳区政府中心板块、惠城高端别墅板块的大体量优质楼盘，圆了人们一直以来的别墅梦；深圳东滨海度假带更以上百公里的海岸线，造就了集居住、观光、休闲、度假、会务、海上运动等多功能于一体的滨海旅游度假基地。这些新兴板块或具有完善的配套、便捷的交通，或拥有稀缺的绝佳自然景观资源，从身体到心灵，人们在此能得到彻底的满足。

２０１２，地产十大新兴板块跃然于风云际会的楼市飨宴，将点燃龙年的楼市兴奋点，成就更多地产传奇。

１“第一人居大道”浮出水面

【价值】

道路是一座城市最重要的身份和基因，在地理和人文价值的双重意义上，她标记并指向着城市各区域板块的价值，如果说深南大道、滨河大道是深圳前三十年的“第一大道”，那么，在深圳进入后特区时代的今天，在城市人文价值坐标系统中，后海中心路凭借其巅峰价值的人居和商业，无疑是城市的“第一人居大道”

中心路作为后海湾区重要的交通干道之一，其城市功能和景观设计都具有当代城市国际水准。中心路的规划设计被分为商业文化区、生活拾趣区、滨海休闲区等多个景观节点，其设计目标为：创建具有地域文化内涵，并增加市民活动空间，串通本区的开放空间，形成一条绿色生态通道，集商业、文化、健身、生活、休闲相融合的滨河景观带。其中的景观河名为后海河，将引入深圳湾的海水，并与后海湾的内湖一起形成活水循环体系。中心路为双向四车道设计，中间又是大面积的河岸景观带，显然更强调其观景、休闲功能，这种准步行街式设计，不但可最大限度降低对两岸住宅的噪音影响，还为深圳湾增添了一条非常靓丽的风景线。

【楼盘】

中心路全长３．５公里，是一条南北走向、贯通整个后海湾的主轴线。这里集聚着高商住区和当代商业。自２００８年起，在卓越维港、皇庭港湾、三湘海尚、宝能太古城等项目的带动下的带领下，浮现了规模达１３０万平方米的豪宅板块——滨海国际富人区。近期，随着海境界、绿海湾、澳城等项目的崛起，其人居价值更达到了巅峰。

【机遇】

以城市国际化商业的视野在看到中心路，未来深圳湾的商业都将沿街分布，中心路呈现出开放式、全露天、情景式的特点，是当代深圳价值最高、商业模式最为先锋的国际商业街区。目前，在三湘、皇庭、宝能、卓越等若干实力开发商的共同打造下，沿街５０万平方米当代商业已经清晰地浮出水面。在后海整个板块的范畴中，中心路将商业、金融、人居、口岸完美融合，中心路的价值辐射不言而喻。集滨水生活、办公、商业、文化、体育、娱乐于一体的新中心——ＲＢＤ（游憩商业区），我们相信，深圳ＲＢＤ，将携手海上金融城、深圳湾体育中心、Ｆ１赛场、深圳歌剧院等知名公共建筑，聚焦着国际的目光。

２“鹭湖国际”开创新型功能区开发时代

【价值】

可以与如火如荼的中心城区开发时代同日而语的是，“深圳新型功能区开发时代一样充满国际化想像”。

地处深圳东部与前海遥相望的是２０１１年１２月成立的“大鹏新区”，它直指“中国的夏威夷”，是纯自然生态的国际高端旅游度假区。

“龙华新城”与“大鹏新区”同时呱呱落地。如果说它的城区灵魂是“观澜”，那么，它的生活灵魂就是“鹭湖国际住区”了。悠久的历史人文沉淀，庞大的现代化、国际化、多元化产业链条，广袤而珍稀的山水自然资源，招商、金地、城建、和黄等房地产巨头的统筹规划与联合开发……

【楼盘】

深圳房地产发展史上，从无一个片区能够同时吸引如此众多的一线开发商同时进驻“大象抱团”。招商、金地、城建、和黄四家开发商依托强大的品牌优势与开发优势，统筹规划、联合打造深圳国际生活样板工程——“鹭湖国际住区”。鹭湖国际住区目前在建四大项目金地·天悦湾、招商·观园、城建·仁山智水花园和黄·懿花园，总体量约１１６万平方米，未来将提供逾５０００套的低密度产品。

２０１１年首期５００套售罄，正在加推的招商·观园，容积率为１．５，涵盖独栋、联排别墅及高层，十余项绿色低碳技术，３６０°全方位招商物管。正在热销的、被业内公认的中国南方最纯粹法式官邸金地·天悦湾，由美国顶级豪宅黑鹰山的原班规划团队道林公司规划设计。涵盖湖滨双拼楼王、湖滨花园别墅、湖滨水景别墅、叠拼别墅、空中院馆等，纯大户构成。２０１２年即将面世的城建·仁山智水花园，体现房企“最新国际思维与视野”，产品涵盖高层、双拼、联排、叠加、洋房等多种物业形态。和黄·懿花园是一座大型的东南亚风情园林风格的现代高尚住宅小区，主力产品是由１０００余套小高层及２００余套联排别墅组成。

【机遇】

按照《深圳市“十二五”规划纲要实施方案》，明确了六大新型功能区开发建设“一年起步，五年完成”的目标。“鹭湖国际住区”与城市发展同步。同时，鹭湖住区距离深圳城市中心仅有１８公里直线距离。深圳北站开通后，１小时至香港国际机场，３小时至厦门，５小时直达武汉，观澜与深圳和世界的距离在不断缩短。鹭湖国际住区侧重产业、文化、休闲、居家等城市功能，观澜循环经济、原创版画、观澜湖高尔夫、永丰源国瓷等项目极具城市产业发展张力，加上５００亩翠绿如玉的鹭湖，以及原生态的山林，使鹭湖国际住区成为难得的居住生活优选之地。

以鹭湖为原点，一街之隔的观澜开发区现有３０多家企业进驻，其中２０多家已上市，并且企业范围覆盖高新科技、新能源等多个朝阳行业。

３深莞双城辐射带自如切换生活意境

【价值】

深莞一体化的滚滚浪潮中，位于深莞双城辐射带上的一些区域吸引了众人的目光。如长安、塘厦等区域，亦深亦莞，这些区域相对深圳，除了享有自如进退双城的地理位置、便利的交通条件外，价格上相对低廉、生态环境上的优势也成为众人关注的焦点。

【楼盘】

此区域大型楼盘比比皆是，位于塘厦的金众·金域半山、那湖湾、金地·博登湖都收到了良好的市场反应。塘厦片区的几个新盘也值得关注。万科·朗润园于今年一月正式开放外展场，中信·观澜凯旋城则在２０１２年１月奠基，项目预计今年下半年推出。而观澜湖新城作为观澜湖集团的一个商业项目，自然备受瞩目，观澜湖集团主席兼行政总裁朱鼎健曾公开表示，观澜湖新城预计于２０１３年底开幕。

长安近期的综合体项目则引人注目，万科广场与万达广场两大项目的强势进驻必然会成为长安发展上的一个里程碑。长安万科广场，其规划总建筑面积为３６万平方米，规划建设的一座约２６０米楼高商业写字楼，将成为长安的“第一高度”和地标建筑。东莞长安万达广场由大连万达集团开发建设，是万达集团布局珠三角的一项力作，体现出大开发商对长安未来的肯定。

【机遇】

２０１２年，深莞一体化的合作已到达方方面面，双城之间轻轨的加紧建设也将使深莞之间的交流更加深入。而开发商之间的竞争可能也将给置业者良好的置业机会。以塘厦为例，仅２０１１年，碧桂园就在塘厦拿下４块商住地，以碧桂园的造城速度，完全有可能在一两年内未来形成四盘齐发的局面，有业界人士预估，碧桂园可能在四盘中获６０亿销售额。碧桂园以性价比打市场，快速回笼资金的策略，必然给东莞的其他开发商造成不小的压力。如此看，置业者的机会来了。

４宝荷板块蝶型复式再现楼市

【价值】

２０１２年，龙岗的新人居区域在哪里，大运新城南岸的一片人居“新大陆”——宝荷片区正是区域人居的重心。该区域位处大运新城南，宝荷路一侧，正中高尔夫球场、宝荷医院、龙岗植物园一带。

【楼盘】

目前，宝荷片区在推项目仅振业峦山谷一家，随后将有卓弘高尔夫雅苑、金地名峰等项目相继亮相，规模均在１０万平方米以上。需要特别指出的是，每个项目都各具特色。

振业城峦山谷是２０１１年就启动的，该项目属于首次置业范畴，９０平方米左右的平面户型，正是首次置业者喜爱户型。卓弘高尔夫雅苑也将出世，这座毗邻正中高尔夫球场的高层建筑群，创新性打造出复式８９平方米至１１０平方米四房，这种碟型复式结构其实最早出现于上世纪末后海湾创世纪滨海花园。

同样，在峦山谷后侧，毗邻龙岗植物园、马峦山公园和铜锣径水库，是金地２０１２年扛鼎大作金地名峰。建筑面积１１余万平方米的金地名峰，采用小户型复式设计风格，创新性打造出８９平方米复式单位。

【机遇】

宝荷板块崛起理由有：一、环境清幽。正中高尔夫球场青翠，龙岗植物园树木葱茏，马峦山公园落英缤纷，铜锣径水库波光粼粼。二、性价比优良。三、交通便捷。四、产业升级。高新科技产业正在兴起，宝龙工业园将有大量高新科技人才进驻，大幅提升该片区的人文素质和人居环境。

５惠城高端别墅板块圆深圳人别墅梦

【价值】

惠州是集旅游、养生、度假一体的高幸福指数生活天堂。与深圳一衣带水的惠州，素来有“半城山色半城湖”的美称，丰富优质的山水资源，成为惠州宜居性的天然生态资本。盘踞在惠城区自然山脉水系周边的高端别墅，向来以拥有惠州丰富的山水资源、便捷的交通及成熟的配套而受到众多人的青睐。２０１０年６月底通车的惠博大道，拉近了惠城与博罗的距离，或许在此之前，惠城高端别墅片区早已扩至博罗。而颇受关注的博深高速，也将于２０１２年底开通，届时走博深高速，从深圳龙岗区到惠州博罗县仅需要４０分钟左右的车程。

【楼盘】

独具慧眼的大品牌开发商早已布局惠城片区，雅居乐·白鹭湖、嘉逸园·云麓、天地源·御湾、光耀·翡俪港、保利·山水城等，建筑风格各异，产品类型多样，这些容积率低、绿化率高、坐拥天然资源并独享城市繁华的高端别墅，构成了惠城区人居升级的力量。

例如雅居乐·白鹭湖致力于开发南中国第一湖滨社区，湖面面积４０００亩，距离惠州市中心９．２公里，其开发商表示，目前正在寻找一些成熟的运营机构来共同进行养老地产的探索。嘉逸园·云麓，位于惠城区古塘坳尖峰山风景区内，是深惠同城第一站。保利·山水城前瞰浩瀚东江，背靠原生态森林大氧吧的罗浮山，具有得天独厚的优势。

受益于惠博大道及博深高速的周边片区，拥有国家级旅游度假区与国家级自然保护区等自然文化资源，早已成为别墅项目立项的落脚场所。处东江南岸，背山面水的佳兆业·东江新城；尊踞于汤泉旅游度假带的核心区位的金裕·汤泉小镇；拥有天然温泉森林公园、得吉尼斯奖的世界最大客家围酒店的尚天然·国际温泉小镇等，均拥有优越自然环境。

【机遇】

２０１２年，是物质丰盛的年代，真正的身心安顿，才是富裕的最高境界。业内人士预测，在当前整体楼市表现低迷的大背景下，资源型高端别墅项目，从中长期来看，升值潜力巨大，更是高端消费人群抵御通胀预期的有效手段之一，将有望得到更多的关注。

尚天然国际温泉小镇，投资收益率８％的营销策略初战告捷；雅居乐·白鹭目前在售１７０－２７３平方米别墅持续获得追捧，嘉逸园·云麓、金裕·汤泉小镇也或将在龙年推售。

６深圳东滨海度假带聚集超级大盘

【价值】

从大鹏湾一路向东，就进入惠州境地，在延绵１７０公里的海岸线上，拥有“东方夏威夷”之美誉的巽寮湾旅游区，拥有亚婆角等稀缺的原生态岸线资源。同时，伴随着高瞻远瞩的《珠三角发展改革纲要》推进实施，深厦高铁、莞惠城际轨道交通、高速公路网等链接点面，已然将惠、莞、深以及粤东各城市延伸向海。洞察先机的地产大鳄碧桂园、万科、富力和世茂地产、金融街、合正地产、华侨城、中信等地产巨头超大规模开发，预计建设规模将超过５０００万平方米。届时，深圳以东的巽寮湾、亚婆角沿岸将形成一条长达数十公里具备居住、观光、休闲、度假、会务、海上运动等多功能的滨海旅游度假基地。

【楼盘】

沿着海岸线自西向东，铺排着碧桂园·十里银滩、皇庭波西塔诺、合生滨海城、合正·东部湾、富茂·威尼斯湾、金海湾、万科·双月湾等滨海大盘，各项目均根据自身地块优势、资源整合能力和品牌综合实力，进行“造城式”综合开发，均规划建设高星级酒店、风情商业街、高端会所、游艇会、医疗机构等，建立满足“吃、住、行、游、娱、购”等多重消费需求的全方位配套，为旅游度假居住带来便捷和升值空间。

【机遇】

２０１２年，去年该板块最火的项目碧桂园·十里银滩将推二期，最早“吃螃蟹”的金海湾项目有望突飞猛进大推新货，同时，富茂·威尼斯湾、万科·双月湾项目推货量也将加大，接下来华侨城项目、中信项目、华润项目、莱蒙项目均在伺机而动，深圳东滨海度假板块可以说从起步逐步壮大。

从销售战略来看，深圳东巽寮国际湾区沿海物业均价约为８０００元左右，采取“低价”战略入市。代表性项目碧桂园·十里银滩定位为“每个人都买得起的海滩屋”，而其价格仅相当于三亚的１／３甚至更少，能够让更多人享受到和三亚一样的滨海度假生活。值得注意的是，与该板块近邻的大梅沙滨海沿线物业均价大都在２００００元以上，另一方面，广东省现在一年出游量为３０００万人次，度假休闲成为生活越来越重要的一部分。最新的消息是，深圳东巽寮国际湾区各大盘，将延续起步的“低价”战略，而伴随着社区建设的日渐完善，滨海生活的日趋淳熟，深圳东滨海沿线向国际滨海人居中心升级，指日可待。

７海上世界豪宅区大手笔打造人居典范

【价值】

深圳蛇口海上世界片区迎来了一个新的辉煌时期，由招商地产领衔规划建设的海上世界豪宅片区实现华丽升级，一个集餐饮、娱乐、购物、酒店、办公、艺术、度假、休闲、居住于一体的国际滨海休闲片区正在崛起。

海上世界豪宅片区作为深圳城市最有城市人文历史蕴含的板块，在深圳新十二五规划时期，该片区融高尚人居和科技、艺术为一体的开发模式，将成为深圳城市升级的典范。海上世界板块整体价值体现和前海价值以及太子湾片区价值紧密相连，两者作为海上世界板块的高端两翼，正在对该片区的未来价值作出坚决的证明。

【楼盘】

海上世界，建筑面积１００万平方米，位于深圳蛇口半岛南端，依山傍海，由海上世界广场、太子广场、金融中心、招商局广场、伍兹公寓、希尔顿酒店、女娲滨海公园、文化艺术中心和高端住宅等组成，是一个集餐饮、娱乐、购物、酒店、办公、艺术、度假、休闲、居住于一体的国际滨海休闲片区。

该项目是招商地产大型的商业综合体项目，商业影响力巨大，也是招商地产未来区外复制推广的重大商业项目之一。

【机遇】

海上世界豪宅区域拥有得天独厚的天资禀赋，经过深圳城市三十年的发展，该区域在人居、配套、文化等各方面得到了良好的积淀。

近年来，在城市升级的推动下，伴随着前海合作区规划实施的深入，伴随着后海区域价值的不断提升，蛇口的价值和未来潜能得到了前所未有的关注，拥有得天独厚山海资源、拥有核心经济和人居的优势，拥有深港澳联系纽带和辐射核心地位，蛇口海上世界的综合开发将使国际滨海休闲片区的价值充分实现。

８松山湖生态宜居价值愈发凸现

【价值】

松山湖地处珠三角腹地、穗港经济走廊中段，高新技术产业园的高端定位，坐拥８平方公里淡水湖和１４平方公里生态绿地，使得松山湖“生态与城市”的发展相得益彰。

莞深高速、规划中的东莞城际轨道Ｒ１和Ｒ３线在此交汇，交通位置优越，让松山湖成为莞深同城一小时生活圈的强有力践行区。２０１０年松山湖科技园区代表东莞亮相上海世博会城市未来馆，推动可宜居家园的理念的实行。一个个璀璨的标签成为松山湖发展生态宜居大盘最强有力的支撑。

【楼盘】

作为东莞资源最齐全的房地产板块，松山湖一直以傲人的姿态雄踞珠三角。光大锦绣山河及万科松山湖悦龙争虎斗的好戏依旧上演，保利红珊瑚、紫檀山的强势入驻，群雄逐鹿的地产商业大片愈加火热。据悉，今年光耀集团在松山湖的首幅地已经动工，为以低密度的别墅为主要产品，致力于打造面向全球的高端产品，颇有延续惠东全球候鸟度假地的顶级品质。

松山湖的片区价值近几年快速提升，备受各方认可，众多开发商频繁在松山湖拿地开发，穗莞惠深各大名企齐聚松山湖，资源争夺战越演越烈。水涨船高，作为东莞市财富精英聚集区，房价也是居高不下，如今面临楼市寒冬的考验，松山湖的资源大盘是否愿意放下高姿态迎合市场？在光大、万科等地产商充满信心的营销策略中似乎可以寻到答案。

去年，作为莞深的豪宅标杆产品，光大锦绣山河虽然收到国家调控政策频出与国际经济形势的双重影响，却依然保持全年销售业绩名列全市高端楼盘前三甲，光大地产的吸金能力可见一斑。所谓大树地下好乘凉，受到松山湖的繁花簇锦的优待，周边的大朗镇、大岭山镇也逆市受好。碧桂园进军东莞的第一个项目——大朗碧桂园，去年一开盘便广受追捧，屡次荣登东莞销售冠军的宝座。美好的东西从来不缺乏追求者，一个又一个的房地产名企的首选战地，一次又一次震撼莞深的地产表演，足以见证松山湖的实力。

【机遇】

２０１２年，为推动“智慧松山湖”建设步伐的加速，松山湖将投入逾亿元财政资金，高标准、高起点开展信息化基础设施建设，届时，园区居民可尽享个性化的信息服务，实现“科技让生活更美好”的梦想。

同时，由东莞万科、光大地产、中天集团和丰鹏实业四大商家联手打造的万科松湖中心已于去年奠基，计划将建成集精品酒店、高端餐饮、娱乐休闲等多种业态相互契合融为一体松山湖核心商业区，将依托松山湖优美的自然景观和人文环境，打造成为松山湖未来高端商务的标杆。

从生态资源大盘的高端定位，到顶级人居标杆的树立，到商务标杆的熠熠生辉，松山湖生态宜居的潜力愈发凸显。在松山湖耕耘的发展商，精心打造，使松山湖房地产声名鹊起，蜚声莞内外，将“中国南方富人第一居所”理念的深入渗透，松山湖房地产项目成就了东莞的顶级人居标杆。

９惠阳区中心板块活力四射

【价值】

目前仍有３字头洋房，一手房均价仅５０００元出头，惠阳楼价处于绝对的价格洼地。用深圳的购买力到惠阳买洋房别墅，在深圳上班，到惠阳居住的同城生活，给深惠两地的刚需、度假置业创造了全新生活体验。

作为深惠门户——惠阳，地理位置优越，南抱大亚湾，与香港隔海相望；西连东莞、深圳；中部与惠州市惠城区相连。在深惠一体化加速实现的背景下，深惠交通、区域辐射不断加强，多条高速公路纵横交错。惠深、深汕、广惠高速公路穿越境内，惠澳大道、惠淡公路将惠阳与惠城区连成一片，未来规划的地铁３号线将可能延长至淡水，将从深圳穿越惠阳全境至惠城区。

此外，即将通车的厦深高铁，城际交通所带来的同城效应将极大的促进惠阳区域经济快速发展。这里是“珠三角一小时生活圈”的交汇点。

【楼盘】

目前，惠阳在售项目既有以别墅类物业为主的别墅大盘惠阳碧桂园·山河城、惠阳振业城、香山美墅、半岛１号、金果湾、惠州星河丹堤、光耀城等大盘，又有以洋房高层为主的淳熟大盘玛斯兰德中心、中信新城、光耀马克住区、花样年别样城、太东·高地、盛世翡翠等项目。２０１２，将有天安星河广场、保利阳光城、心境山水郡、雅居乐淡水项目以及该地区规模最大、定位最高的大型城市综合体惠阳清泉城市广场项目推出。各项目均以惠阳的山水资源为依托，打造宜居山水生态大盘。

【机遇】

根据规划，惠阳被定位为惠州滨海城市重要组团及建设现代石化数码及中海壳牌石化项目后勤基地，随着深惠交通、经济融合，逐渐演变为深圳“第七区”。目前，惠阳区“一区两城五园”承接深莞产业转移的格局已基本形成，最新的利好是，建设“环大亚湾经济带”将成为今后５年惠州市政府重点抓好的“三件大事”之一，惠阳将迎来区域资源整合再升级。同时，近年来，惠阳的现代制造业、现代服务业迅速成长，为配合以淡水为中心的现代服务业区的建设，惠阳正在建设及规划筹建的星级酒店达１０多家，加上现有的１６家，总数将达３０多家。这些都将给惠阳城市发展、产业升级带来推动力，同时，也将提振惠阳楼市的发展。

１０从化养生板块拉开休闲人居升级大幕

【价值】

从化市拥有２００万亩青山，３００多个湖泊，森林覆盖率达到６８％，保持了“青山、绿水、蓝天”优良的生态环境，成为广州市天然的绿色屏障和重要水源涵养区，从化因此被誉为“北回归线上的绿洲”和广州“后花园”。除此之外，从化温泉以水质好、水温高、泉景佳而著称，被誉为“岭南第一泉”；流溪河国家森林公园更是有“第二庐山”之称。从化大部分楼盘特别高端项目选择在自然资源最丰富的从化温泉旅游区和流溪河畔。从较早的雅居乐滨江花园、珠江东方夏湾拿花园、城建逸泉山庄等项目，到现在的明星楼盘珠江国际城、方圆明月山溪、珠光流溪御景、富力泉天下等一系列生态养生大盘，正式拉开了从化人居的升级大幕，成就珠三角温泉养身度假板块。

【楼盘】

目前，从化在售的养身度假大盘紧邻温泉旅游度假区，如珠江国际城、东方夏湾拿、方圆明月山溪、珠光流溪御景、富力泉天下、逸泉山庄等项目。产品涵盖别墅、住宅到公寓等多类型。其中，主力别墅大盘以别墅产品为主，并配套建设高尔夫球场、五星级酒店、医院、名校、超大会所等配套。

【机遇】

日前，从相关政府部门得到证实，从化购房入户政策将进行调整、延期。从化入户新政不按买房时间计算，若所购买的商品房土地使用权在２００９年１２月３１日前获得，购房者在２０１３年前完成网签，均可申请入户。这一关键政策的落实，将对当地楼市带来极大利好。

同时，在关键的交通方面，也有利好传来。广州市“十二五”发展规划透露，地铁１４号线将贯穿从化，与广州市中心地铁线路实行对接。地铁１４号线的规划建设，也将对从化楼市也起到提振作用。目前，从化温泉养生别墅物业价位大都在１万元左右，与广深一线城市别墅物业价格相差极大的反差，置业者可轻松实现别墅置业梦的同时，也将享受温泉养生生活。

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