时逢两会期间，关于房地产调控的讨论成了会上会下的热门话题，刚需人群购房的问题也始终是人们关注的焦点。两会当中有关楼市政策的风向变化，无疑将为今年的房地产市场走向定下基调，同时也为刚需人群的出手购房做好铺垫。

　　3月将迎置业良机？

　　近日来，“楼市复苏”的论调时有出现，细究之下，成交回暖项目个数的增加，与以价换量项目的不断增多不无关系。

　　亚豪机构统计数据显示，上周(2·27-3·04)期房与现房累计成交商品住宅1094套，成交面积12.76万平方米。上周成交排名前五的项目共售出280套商品住宅，此外，共有12个项目一周销量超过了20套；相比之下，之前一周(2·20-2·26)排名前五的项目总计仅售出199套，仅有7个项目一周销量超过20套。个别项目正在引领大市率先回暖。

　　“目前成交情况较好的主要有两类项目”，亚豪机构副总经理高姗在接受采访时分析指出，“一类是低价入市或降价销售的普通住宅楼盘，例如龙湖时代天街项目，自成本价入市之后一直保持火爆销售。K2百合湾项目则是通过赠送大量面积摊低平均售价，近期内也持续有不错的销售业绩；另一类是商住类产品，除中弘北京像素数月来一直盘踞周度、月度销量榜首之外，上周位于大兴的50年产权项目波普公社也取得65套的销售成绩，位列销售排行榜的第二位。沉寂已久的房山长阳区域也冲出一匹黑马——商住项目绿地启航社上周也实现成交34套。”

　　另据伟业我爱我家市场研究院统计，3月1日至4日，北京新房市场共有6个项目开盘，供应住宅1680套，供应住宅面积191179平方米，3月前4天的新房供应量已达2月整月的70%。6个项目的开盘均价为18550元/平方米，环比2月全月7个新开盘项目的开盘均价下跌了16%。

　　多家机构预计，两会结束后，随着未来各项房地产调控政策预期的逐步明朗，开发商的侥幸心理将消失，库存压力以及3月份即将到来的信托兑付高峰会迫使在京开发商降价促销，去库存、换现金、保生存。3月份有望迎来低价新盘的供应高峰。充足的房源，优惠的房价，加之首套房贷利率回归基准并有望进一步优惠，刚需置业者或将在3月份迎来不错的购房时机。

　　一手房力攻刚需客户

　　记者了解到，首置刚需成为楼市新的突破点，春节后签约的北京新建商品住宅单价大多数在2万元以下，销售数据回暖的楼盘多为刚需盘。在北京中原市场研究部发布的2月成交TOP榜中，销售排名前10名的住宅项目中仅有K2百合湾、保利西山林语成交均价微高于2万元/平方米(详见表一)。进入3月，新房住宅市场逐步活跃起来，多家机构预测将有20个住宅项目推新，越来越多的开发商开始以价换取刚需客户量。

　　以位于昌平的保利罗兰香谷为例，该项目上期开盘价格为15000-17000元/平方米，而近期推出的新房源均价仅为12000-14000元/平方米，并推出11900/平方米的特价房产品，纵向降价幅度在20%左右，横向与邻近的领秀慧谷、珠江·摩派国际的价差则在40%左右。如此大的降价幅度也吸引了不少北部的自住刚需类购房人群，开盘数日252套房源已几近认购一空，目前仅剩少量一居房源。

　　2月旧盘加推的中海九号公馆、华润橡树湾、翡丽华庭等项目均位于较成熟区域，推出的房源均以升级置业的刚需户型为主。位于密云的溪水雅地成交均价与2010年初持平，顺义区的香悦四季近几个月成交稳步上升，本次开盘房源成交均价可能在13500元/平方米左右。

　　事实上，在保障房、住房信息联网等中长效机制尚未健全，北京人多地少的情况下，北京楼市继续调控的趋势已定。数据显示，目前北京商品住宅的库存量接近12万套，机构预计上半年还将有5万套左右的商品住宅入市，依照目前楼市单月成交量低于5千套计算，上半年楼市库存量可能将达到15万套的历史最高峰值。因库存积压而引起楼市价格的进一步下探，似乎难以避免。

　　二手房中小户型当道

　　日前，多位中原分行的置业顾问向记者证实，当前二手房市场上活跃的交易量基本上都是刚性需求，不少观望了一年的刚需购房者近期在政策鼓励下开始积极入市。卖房的一方往往是希望“以小换大”的置换型置业者，买房的一方则大部分是首次置业者。低总价需求的阶段性释放，推动了2月份二手房成交量的上升。

　　北京中原市场研究部的统计数据则显示，2月份北京二手房成交套均面积为84平方米左右，以中小户型成交为主，这与刚需客户对于以两居室为主的中小户型的需求不无关系。此外，在去年12月份开始执行的新的存量房最低计税标准下，成交房源的结构也发生重要变化，中小户型因此占了重要比重。

　　3月初全国两会上对于房地产市场调控政策的最终定调，同样也将影响到各地二手市场的成交与价格走势。北京中原市场研究部由现有的政策导向预测，3月二手住宅成交量将继续上升，市场主体将依然以首次置业或置换型置业的刚需客户为主，成交房源也将同样以中低价位、中小面积的二、三居室为主，业主急售的特价盘将受到追捧，价格方面将维持继续下降的趋势。

　　盲信“抄底”不如理性取舍

　　21世纪不动产分析师粟日认为，差异化的购房信贷为刚需人群购房提供了支持，商品房库存量的加大则为购房者提供了更多的选择机会；新建商品房的相继打折降价带动了二手房的让价；部分城市调整了普通住宅的标准，减轻了刚需购房者的税费负担。但是，刚需置业者不应抱着“抄底”的心态购房，判断楼市的底部就像判断股市的底部一样困难，期望抄底的人多数会失望而归。理性的做法是适时而动，当目标房源的价格已经达到自己的心理价位时果断下单，毕竟不同区域单个楼盘的价格走势与全市的平均房价相差还是挺大的。

　　粟日建议，购房者首先应明确需求、做好置业规划，是不是今年必须买？前提要清楚；其次，由于买房是百姓最大的支出，购房前应对目标楼盘的开发商、小区规划、设计、配套、交房条件等情况等了然于心。至于房价的上涨或下跌，虽然并非开发商一方就可以决定的，但无论如何，开发商都应避免用华而不实的口头承诺和营销技巧来忽悠购房者，唯有真诚降价，适时提高经营成本透明度，方能赢得刚需人群的信任。

　　亚豪机构副总经理高姗则表示，在当前限购未能松绑的前提下，手握房票的购房人都想把握好有限的购房机会，但何时购房取决于对开盘项目综合性价比的衡量和对预期升值空间的判断。同一区域中的项目要想赢得购房者的青睐，除了要具备交通、环境、商业等硬件配套的均好性外，还应在价格上与竞争项目形成较大落差，以更高的升值空间体现出高性价比的优势。

　　记者 束杰

　　表一：2月新建商品住宅月成交TOP榜(按成交套数排名)

　　名次 项目名称 行政区 套数 面积(m2) 均价(元/m2) 金额

　　1 龙湖时代天街 大兴区 115 12175.92 11653 1.42亿元

　　2 兴海园 大兴区 86 6726.1 12291 8267万元

　　3 K2百合湾 通州区 76 5154.91 20737 1.07亿元

　　4 首开国风美唐 昌平区 67 6307.9 19599 1.24亿元

　　5 香悦四季 顺义区 58 6759.3 12706 8588万元

　　6 金隅万科城 昌平区 53 5137.14 13060 6709万元

　　7 华业东方玫瑰 通州区 52 4590.89 13587 6238万元

　　8 富力金禧花园 通州区 49 4455.32 15910 7089万元

　　9 天时名苑 通州区 46 5932.73 15949 9462万元

　　10 鸿坤理想城 大兴区 42 4452.26 16463 7330万元

　　数据来源：中原地产市场研究部，仅供参考。

　　表二：部分典型区域刚需楼盘推荐

　　项目名称 价格(元/m2) 物业类型 位置 户型

　　东亚逸品阁 11100起 普通住宅 通州潞苑南大街25号 85-95m2二居，115m2三居

　　京贸国际城 14600 普通住宅 通州京哈高速通州新城出口路南 78-90m2二居，118m2三居

　　新华联运河湾 18000 普通住宅 通州运河东岸奥体公园南侧 86m2二居，132-143m2三居

　　中粮万科长阳半岛 17000 普通住宅 房山区长阳 80-90m2二居，97m2三居

　　金地朗悦 15000 普通住宅 房山区长阳 77-80m2二居、88-130m2三居

　　首开·熙悦山 13600 普通住宅 房山区长阳 85m2二居，100m2三居

　　绿地新都会·国际花都 16000 普通住宅 房山区长阳 100-130m2二至三居

　　首邑溪谷 21000 普通住宅 大兴区黄村 85m2二居、125m2三居

　　金地仰山 17500起 普通住宅 大兴区黄村 86-88m2二居，115-120m2三居

　　领海朗文世家 16000 普通住宅 大兴区黄村 拟推128-184m2的三居

　　纳帕澜郡 14000 普通住宅 昌平区小汤山 65-74m2一居，85-120m2二居，138m2三居

　　金科·巴登假日 13500起 普通住宅 昌平小汤山疗养院东门对面 70-110m2的高厅或复式，精装

　　金隅·观澜时代 17000 普通住宅 昌平南环大桥西侧 90-130m2精装观景二三居

　　龙山华府 12000起 普通住宅 昌平城南街道白浮泉路 53m2一居、72m2二居、105m2三居

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