中国人民银行5月12日宣布，将从本月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。消息一出，有人担忧这些资金大多数会流向房地产行业，引发房价反弹。央行此举到底是不是针对房地产业的救市之举？对青岛楼市来说又会产生怎样的影响？业内人士指出，降准意在增强经济运行活力，在调控抑市以及限购的大前提下，不能盲目放大存款准备金率下调对楼市的作用。

　　意在增强经济活力

　　分析人士认为，当前经济增速出现下滑，构成市场对下调存款准备金率等政策微调的强烈预期。“近日陆续公布的宏观经济数据以及货币信贷运行数据均显示，实体经济的运行状况并不好。4月份规模以上工业增加值、社会消费品零售总额、固定资产投资同比增速均低于市场预期。而4月份我国进口同比增速仅为0.3%，新增贷款回落到7000亿以下，更是创出年内低点。”青岛社科院经济研究所副研究员李嘉晓博士认为，国内外需求低迷，而与此同时，4月物价涨幅回落，未来通胀总体可控。央行此时调整存款准备金率意在释放流动性，增强经济运行活力。

　　这是央行年内第二次下调存款准备金率。此次下调后，大型金融机构存款准备金率降至20%。中小型金融机构存款准备金率降至16.5%。目前，中国全部金融机构人民币存款余额超84万亿元人民币，市场估计，此次“降准”可释放4200亿元左右的流动性。

　　流动性的释放让银行资金面也进一步放松。“少向央行缴纳一定比例的准备金，意味着银行信贷投放能力的增加，可一定程度缓解企业的融资压力。”岛城一家商业银行信贷部门负责人表示，这对有信贷需求的企业自然是好消息。

　　房地产业不必“自作多情”

　　有业内人士指出，此次释放流动性，肯定会有部分资金进入楼市。SOHO中国董事长潘石屹第一时间在其微博上表示：“对房地产投资是重大利好消息。”

　　此次“降准”会对楼市产生怎样的影响？“首先要明确，此次政策调整不是针对房地产行业做出的。”青岛房地产经理人俱乐部副秘书长龙江分析认为，“当前针对房地产行业的信贷政策还没有松绑，包括银行的支持、审批以及开发贷、信托都控制严格，这个前提下释放出来的流动资金到底有多少能够进入房地产是个未知数，所以对房地产资金正面的影响不大。”

　　对于开发商的“自作多情”，业内人士认为，此次政策调整央行不会看中国房价指数的，而只看各大银行资金流动需求。“房地产的宏观调控是基于‘政府需要它在经济结构、社会民生影响中承担什么角色’来定的，而不是市场真的需要什么。”岛城一位资深业内人士指出，对于开发商来说，将此解读为救市信号未免也有些盲目乐观，存准金率下调不是降息，对楼市顶多是隔靴搔痒。

　　值得注意的是，在上次下调存款准备金率以后，各地银行针对首套房的利率基本上浮10%左右，回归到基准甚至八五折左右。但最近首套房八五折利率优惠有收紧苗头，“此次下调存款准备金率后，首套房贷款的利率很可能继续维持八五折优惠，楼市刚需将从中获益。”青岛惠百家不动产的置业顾问李国瑞分析说，“当经济环境好转的时候，银行则会偏向企业贷款，因为企业贷款规模大，成本低，收益高。在企业贷款增加不力甚至需求减少的情况下，银行会更加偏向住房贷款。”

　　楼市将延续降势

　　从青岛目前的情况看，进入5月，楼市依然低迷。5月7日，中国人民银行青岛市中心支行发布的最新城镇储户问卷调查显示，在未来3个月，岛城准备购房的市民占11.12%，环比下降4.12个百分点，同比下降6.88个百分点。

　　在未来几个月内居民购房意愿降低，购房者继续看跌楼市的同时，房地产企业库存总量大幅攀升。在青岛，截至5月6日，新建住宅存量为106258套，总面积1153.85万平方米，按照4月份住宅成交均价9596元/平方米计算，青岛住宅存货总量已达1107.23亿元，接近2011年A股市场125家房地产开发与管理企业的存货总量的十分之一，岛城房地产市场状况之严峻可见一斑。

　　以此而论，此次降准不会造成房价反弹的情况。“上次调整的结果就是一个很好的证明，”龙江分析说，“今年2月24日央行年内第一次调低存款准备金率0.5个百分点，结果并没有导致房价的上涨，房价依然是下跌的趋势。”

　　在“降准”难改楼市大方向的情况下，死扛不如降价自救。业内人士认为，目前购房者以刚性需求为主，已经形成“降价有可能卖好，涨价一定不好卖”的基调。此前，中海紫御观邸直降百万的消息已经震动整个青岛市的房地产市场，有些中小房企紧随其后，陆续推出降价促销、优惠打折的政策，吸引购房者的关注。

　　据了解，今年以来抵押房子、转让地块和股份的开发商时有出现。照此形势发展，开发商若死扛，拿不到预售金，很可能出现烂尾工程。

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