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“刚需”支撑的楼市真回暖还是假见底
发布日期:2012-06-25  浏览次数:726 次

 “排队买房”、“开盘当天卖出100套”、“量价齐升”……今年“五一”过后,媒体纷纷报道称国内多个大城市楼市回暖,排队买房场景再现。在珠三角,不少市民手捏人民币苦恼,现在该不该买房?

  羊城晚报派出多路记者调查发现,随着“金三”、“银四”、“红五”连续三个月的回暖,不少地产开发商感觉最艰难的时候已经过去。不过,调查也发现,这波楼市回暖潮的购买主力,是刚需及首次置业者,热卖的是小户型,买房投资者并不多见。在东莞,更出现了明显的降价促销、“以价换量”现象。

  想置业者心里都在打鼓:楼价是否已经见底?有人担心:刚需购房热潮过后,楼市还将继续沉寂。

  ■不少开发商感觉:最艰难的时候已经过去了

  ■不少市民手捏人民币苦恼:现在该不该买房

  刚需客户成交几率很高

  记者在珠三角调查发现,今年以来特别是“五一”过后,珠三角多数城市的楼房销售喜人。不过,售楼部打出的噱头,多数是刚需房、首次置业房。

  在东莞市南城区江南××城销售中心,周女士正在了解在售户型、朝向及价格。周女士的姐姐购买了该楼盘第一期的小三房,她最近也打算买房结婚。售楼现场有五六批客户,以三口之家为主。现场推出一批面积120平方米左右的三房单位,折后价格为每平方米7200元-8100元,在市区楼盘中价格中等。

  该楼盘代理销售公司一名研究人员告诉记者,别看这个楼盘不温不火的样子,其实这些客户都是刚需,成交几率很高。今年以来,这个楼盘销售平稳,前五个月销量居东莞前几名。

  二线城市最先感受热潮

  与广州、深圳等一线城市相比,佛山、东莞等二线城市最先感受到刚性需求释放的力量。东莞一楼盘的总经理告诉记者,春节后,前来售楼部洽谈的顾客人流不断。

  面对刚需购房热潮。佛山、东莞等城市均选择适当降低房价促进销售。东莞某大楼盘,120平方米的三房单位,今年4月还卖8600元/平方米,上月成交均价为7953元/平方米。上周,羊城晚报记者来到该楼盘售楼现场,售楼人员根本没时间搭理记者,因为有大量顾客挤在售楼部问这问那。


  降息其实并未催火楼市

  时隔三年后,今年6月8日,央行再次降息。有人立即欢呼,称对楼市是一大利好。不过,羊城晚报记者在珠三角各市踩盘时发现,降息虽然能让分期付款买房者少花几十万元,但楼市并没有因此更加火爆。

  在深圳,降息后首个开盘项目“水××天”于6月10日推出近千套房源,当天售出820多套,销售率超过8成,认购金额达16亿元,再现久违的千人排队买房盛况。不过,楼盘开发商莱蒙国际深圳公司营销总监索忠诚在接受采访时表示:“降息应该不是热卖的主要原因,但降息等利好坚定了购房者的信心。”索忠诚坦言,楼盘之所以热销,主要是此次开盘,近千套房源中大多数户型都是90平方米以下,主要针对刚需客户。

  “借降息涨价的楼盘没有听说,即使有也只是极个别的楼盘。”港丰房地产开发(深圳)有限公司副总裁王湘庆认为,经过一年多的调整,深圳各楼盘价格按照政府的限价政策均有15%左右的回落。

  王湘庆认为,降价与刚需的结合是楼市成交走暖的主要原因。“之前银行利息3年内涨了8次,这一次降息只降了0.25个基点,对楼市影响不大,反而是利率打折对楼市影响更大。”

  惠州

  有人说房子越看越便宜

  有人说房价蹭蹭往上涨

  “我买的房子,越看价格越低了。”今年4月开始,程小姐就在惠州看楼。上月她去江北看一个靠近惠州CBD中心区的楼盘,她觉得单价应该值6000元,没想到她一出口,售楼小姐就说能申请到这个价。再过几天,售楼小姐告诉她,单价可以降到5500元。一个星期后,程小姐与朋友一起去看房,说价格好可以订三套,这楼盘又说可以降到5000元。“外面楼市都回暖了,怎么惠州作为一个珠三角城市,房子却越卖越便宜?”

  不过,同样是在惠州看了几个月房,周小姐却认为惠州的房价涨了。她说,今年3月初,惠州江北的一个楼盘开盘,最低价达到4100元。当时很多人排队认购。她看到楼盘附近有个加油站,有点顾虑,没下订。一个月后,售楼员告诉她,单价涨到4600元。过一段时间再问,她看中的单元已经涨到4900元。周小姐说,惠州的房价根本没降。

  邵先生是个典型的看楼狂,他称,惠州近几个月的楼价很难说是升了还是降了。有的楼盘确实降价了,那是因为之前定价太高,很难卖,不得不降。这些楼盘不会公开说降价,一般以促销或者其他方式优惠。有的楼盘看似升价,实际是低开高走。很多买房人对价格很矛盾,买的时候喜欢开发商降价,下订以后希望房子涨价保值,因此小幅上涨的楼盘也会吸引不少买家。

  除了升价和降价,邵先生说,惠州楼市还有一种楼盘,价格一直稳定,不升也不降,不受市场和政策影响,主攻刚性需求人群,如一些急于买房结婚的人,他们没有太多的时间去考虑,看得差不多就下订。

  分析

  刚需热潮过后

  会否再落低谷

  今年上半年,开发商纷纷举起“以价换量”的大旗,迅速拉动了市场成交。置业者最关心的问题是———楼价是否已经见底?有人担心:刚需购房热潮过后,楼市将继续沉寂。

  对于今年楼市走势,港丰房地产开发(深圳)有限公司副总裁王湘庆表示整体看好。“从目前的情况来看,今年内国家‘三限’政策不会变,下半年估计还会有两次降息。房地产价格一定会涨,但一定不是暴涨,暴涨对谁都没有好处。”

  中国指数研究院南方分院分析师周婷认为,尽管中央依然坚持房地产调控,但房地产市场最差的时候应该已经结束了,尽管在限购不放松的背景下,需求很难大幅反弹,但只要开发商淡定些,不盲目涨价,首次置业和改善型需求能够支持市场。

  佛山市住建局公布的数据显示,5月份佛山新楼成交量为5457套,环比增幅仅7.36%,远不如4月份新楼成交量45.39%的环比增幅,“价跌量升”则十分明显。在珠三角多个城市,5月份的楼价均低于4月份。这是否预示着刚需热已成强弩之末?

  方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,首套置业群体遭争夺后,发展商不得不把后续资源放在改善型买家身上。

  领先丰地产咨询公司总经理助理李华宇认为目前楼价已在筑底,再大幅下降的可能性比较小。

  佛山中原地产总经理余鸿认为,刚需不像投资需求,不可能持续不断地供应,在释放一段时间后,需要一段时间积蓄能量。只要国家经济环境变化不大,三季度的成交应该也是不错的,价格方面不太可能继续下跌,但是上涨也很难。


  东莞

  投资客被刚需客取代

  深圳上班族两地奔忙

  记者发现,在今年楼市回暖潮中,投资炒楼者靠边站,刚需客是购房的主力。

  两年前,深圳人王晓梅在东莞凤岗买了一套洋房,单价9000元。买完后发现小区配套不完善,王晓梅没有自住需求,决定委托中介放盘,没想到该房单价已经降到8000元,财产一下缩水几十万元。这两年,东莞楼价一直比较稳定,与2007年一批深圳投资客一样,王晓梅的东莞房产至今仍然被套。

  中原地产市场研究部的车德锐告诉记者,经过大力调控,广州、深圳等大城市房价下降较多,到周边城市炒楼的需求减少,因此今年中介公司纷纷调整思路,专心守住本土市场份额。

  记者走访东莞市区几大楼盘发现,深圳投资客的身影的确少了,大的市区楼盘基本以本地刚需客为主,而与深圳交界的镇区如塘厦、凤岗、樟木头、黄江等地,深圳购房客还是占了较大的比重。

  东莞中原地产一名资深销售经理告诉记者,深圳龙岗房价1万多元,毗邻的东莞凤岗房价9000元,很多龙岗人购买自住房时选择了东莞凤岗。

  在深圳媒体工作的小曾是东莞塘厦人,家住塘厦,在深圳工作,每周末回家,从工作单位到塘厦的家,开车的话要40至50分钟。由于塘厦的洋房单价仅6000至7000多元,而深圳市中心区的房价不少于3万元,所以她打算结婚以后在塘厦买房,既能跟父母在一起,经济压力也没那么大。(记者 周晓玲 朱文庆 黄礼琪 尹安学)

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