端午节小长假北京、深圳等一线城市楼市延续了近两个月来供需两旺的局面。特别是北京新房签约十分火热，使今年的端午成为近3年来北京成交量最高的一个节假日。通过蛛网博弈推演平台，我们认为，保增长为房地产调控松绑，而楼市回暖或推动房产税加快推出。

　　一、房地产回暖市场谨慎

　　北京住建委网站公布的网签数据显示，端午假期前两日北京新建商品住宅和二手住宅网签总量为1155套，与\"五一\"假期前两日相比大涨56%，较去年同期更是猛增289%.截至6月23日，6月新建商品住宅签约套数为8111套，二手住宅签约9072套，分别比5月同期上涨了13.9%与4.6%.6月北京楼市成交量再创限购后新高已成定局。

　　从市场整体来看，成交量和市场人气的回升表明房地产市场正出现明显的回暖趋势。尽管住建部的表态仍然坚决，但稳增长的大局定调也稳定了市场的预期，市场普遍预测房地产调控基本见底不会加码。加上货币政策转变明显，央行的降息和贷款利率的优惠使得购房资金成本有所降低，看涨的心态使得前期积聚的刚性需求集中释放。

　　我们认为，成交的回暖为开发商消化库存提供了良机。在关注销售市场成交回暖的同时，我们也应关注土地市场的成交状况。从当前情况来看，大部分开发商的拿地意愿仍偏向谨慎，但似乎正在走出谷底，如近期广州再次出现单价新高的地王。而随着开发商库存压力的减轻和货币政策趋向宽松，开发商对市场的预期或将改善，拿地意愿增强并推动土地市场的回暖。可以预见，房地产投资的恢复性增长将对保增长起到关键性作用。

　　二、房地产调控迎来转变机遇

　　当前市场对房地产的信心有所恢复，认为房价会反弹的预期也越来越强。我们认为这一切都建立在中央政府为保增长而放松调控的基础之上。而一旦房价出现大幅反弹势头，则中央的调控可能再次收紧，例如近日在楼市不断升温的情况下，传出大行首套房贷利率悄然上调的消息。因此未来房地产市场存在一定转变机遇。

　　首先是土地市场面临变革。当前地方政府面临较大财政压力，甚至传出无锡停发公务员工资的消息。对中央来说，尽管房价的报复性反弹是无法容忍的，但保增长又需要依靠房地产投资的拉动。此外，深圳已经开始土地改革试点，其中最引人关注的是城中村小产权房的确权改革。在此过程中，除了大量小产权房可以获得有偿转正之后，政府或将从清理工作中得到新增可用土地，为地方政府的土地财政累计更多储备资源，因此土地市场具备转暖的利益动机。

　　其次，房地产放松力度加大也将推动房产税的加快推出。尽管中央对房地产仍紧绷调控之弦，但嘴虽硬但手已软。在流动性放松的大背景下，房贷利率的优惠成为趋势。银监会统一个人贷款首套房和二套房的风险权重之后，银行或加强对个人的二套房放贷。住建部官员近日更是公开表态称经过两年调控，投机性需求基本被挤出市场，这似乎为自主和改善性需求释放创造了空间。我们认为，房地产或正经历从严厉调控到放松刚需再到放松改善性需求的过程。未来加大对刚需和改善性住房首付和利率的优惠幅度；甚至限售限购令也出现变相放松等等，此外货币政策也有望进一步宽松。在此过程中房价或再次上涨，监管层在控制保障房和普通住房价格的同时，或放开高端住房市场的管制。更重要的是中央或因此加快房产税的推出，根据住建部部署，本月底全国40城市的个人住房信息系统即将联网，而随着信息系统的联网和完善，将为房产税、物业税和遗产税等征收提供数据基础，房地产调控将加快向市场化方式转变。

　　综合来看，保增长为房地产调控松绑，而楼市回暖或推动房产税加快推出。根据行为分析，三沙市设立，行政立法维护南海领海迈出关键一步，南海争端升温将刺激国家海军建设，我们看好船舶海工板块存在的市场机会。

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