本轮房地产调控从2010年4月17日“新国十条”到随后各地出台限购令，至今已超过两年，在中央的高度重视下一直没有放松，调控的目标也从最初的“遏制房价过快上涨”转向“房价的合理回归”。

　　本轮房地产调控在严格的限购下，对于投资和投机性需求的遏制比较明显。以北京市为例，自2011年2月17日以来，北京市共有1.4万户申请家庭未通过购房资格审核，投资投机性购房需求基本被挤出；首次购房家庭比重持续保持在90%左右，较好地保障了刚性住房需求和改善性住房需求。

　　但是对于房价的调控效果直到2011年三季度之后才逐步显现。全国平均房价自2011年8月份达到高点之后，开始呈现持续缓慢下滑。根据中国房地产指数系统百城价格指数数据，2012年5月全国100个城市住宅均价为8684元/平方米，环比下跌0.31%。自去年9月以来，已连续9个月保持下跌。其中，26个城市住宅价格环比上涨，73个城市下跌，1个城市持平。住宅均价连续两个月出现同比下跌现象。虽然房价已经保持连续下跌态势，但是并未呈现较大下降幅度，离合理房价的目标还较远。根据中国指数研究院的百城住宅均价数据显示，全国平均房价从2011年8月的8880元/平方米至2012年5月的8684元/平方米仅下跌2.2%，而目前下跌趋势随着市场的博弈还有放缓的迹象。一些一线城市如北京5月随着成交量上升，房价也开始松动。根据北京市住建网的数据显示，5月北京新建住宅均价为20106元/平方米，较4月份的19364元/平方米上涨了3.8%，再次突破2万元大关。从数据来看，目前的房价仍然远远高出2009年底调控初期的水平，离房价的合理回归还有很长的路要走。如果仅仅依靠本轮的调控，没有房地产市场机制的完善很难实现房价合理回归这一目标。

　　本轮通过限购和限贷为手段，以遏制投资、投机性需求和房价合理回归为目标的房地产调控，实际上对于很多造成高房价的根本性因素触及不深。首先，本轮房地产调控没有触及房地产市场源头的土地制度，没有改变地方政府土地财政局面。不改变提前征收70年土地出让金，就不会让地价大幅下降，而仅靠当前供需层面对地价降低的作用是非常有限的。因此，有些经济学者甚至指出，我国当前不改变土地出让制度或者是不改变地方土地财政的体制，房价就很难真正降下来。其次，对于房地产投融资层面虽然目前收缩比较紧，但是更多是对于购房者的紧缩，对于开发商的投资门槛并未有所改变，开发商融资收紧更多来自于流动性的紧缩。第三，当前房地产调控并未涉及到房地产保有环节的税收，持有多套住房的房地产所有者持有住房的成本并未发生明显改变，在市场博弈导致房价没有出现显著下调，房租反而还上涨的情况下，多套住房的持有者更是不急于出售，房价的合理回归也就变得更加漫长。第四，通过限购将在一次分配中不均的财富阻挡在住房需求之外，从这个角度讲对抑制房价有一定意义，但是由于这一政策不触及分配公平体制的改革，因此对由社会分配不公导致的不合理需求不能从根本上遏制，一旦限购政策退出，这部分需求更强盛。

　　如果将住房市场需求分为刚性需求和投资及投机性需求，将住房市场供给分为新房供给和存量房供给，本轮房地产调控虽然遏制了投资、投机性需求，但是也仅仅遏制了限购以来的投资、投机性需求。在房产的保有环节税收没有征收之前，很多前期的投资、投机性需求并未受到影响，前期的投资、投机性购房由于调控后导致的房租上涨更不急于出售，而这部分住房的挤出恰恰能形成存量房供给的增加。而目前存量房没能有效挤出，新房投资在严厉调控下反而下降，这就为住房的有效供给带来一定负面影响。可见，本轮房地产调控仅就供需层面的分析，也看出其对房价的合理回归作用远没有期望的那么高。从目前的情况看，这种被称为史上最为严厉的调控措施实际已经开始面临巨大的挑战。进行了两年多的这种以限购和限贷相结合的调控手段基本上是一种行政手段，既然是行政手段就是有时间性的，任何一个国家的房地产市场都不可能一直靠行政手段去调控。因此，各方对于这种调控的结束有一定的预期，最为明显的是很多房地产商认为一旦由于房地产业的调控导致经济下滑，政府的政策就会松动，这也成为他们不愿轻易降价的理由。当前在房价没有得到合理的调整之前，政策哪怕只有一点松动都会导致房价疯狂的报复性上涨，虽然交易量不一定跟得上。因此，在我国促使房价合理回归机制的形成之前，当前的房地产调控措施不能松动，否则调控又会陷入新一轮“空调”之中。

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