今年4-6月，广州等主要城市成交持续回暖，市场渐渐走出观望气氛，楼市由漫长的寒冬逐渐走暖。眼下的市场发展趋势，是阶段性反弹，还是正全面反转？对此业界专家从不同角度观察展开了讨论，有专家认为目前成交量的回升，依靠的是地产商主动以价换量的策略，下半年的市场变化仍难言乐观。也有专家认为，每一次反弹都是加速去库存的良机，房企应该珍惜利用机会。

　　另一方面，楼市的持续转暖带来了连带反应，各种有关房地产调控政策将适度放松的传闻频频传出。对此，近日包括住建部、发改委、央行、银监会在内的四部委10天内4度密集发声、以前所未有的力度及时辟谣。6月19日，住建部通过《人民日报》喊话，明确指出要进一步巩固调控成果，努力促进三个“合理回归”。

　　回暖趋势：成交量上涨，价格仍平稳

　　今年3月开始，楼市出现了“金三，银四，红五月”的走势成交量，似有从漫长寒冬中抬头的趋势。分析数据可以发现，转暖具体表现在成交量上，而房价普遍保持平稳。有分析指，这与地产商“以价换量”的销售策略有直接联系。在地产商的一轮优惠促销，购房需求集中释放后，成交量能否持续保持高位，进而带动市场的全面回暖？这引发了业内专家的广泛讨论。

　　据国家统计局发布公告显示：5月份70个大中城市中有43个城市的新建住宅价格出现环比下降，与4月份持平，低于3月份的46个城市。5月份70个大中城市中有55个城市的新建住宅价格较上年同期下降，高于4月份的46个城市以及3月份的38个城市。

　　二手住宅的情况也相对类似，根据统计局发布的数据，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有30个，持平的城市有22个，上涨的城市有18个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.9%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有58个，比4月份增加了2个；持平的城市有1个；上涨的城市有11个，涨幅均未超过2.9%。

　　值得注意的是，尽管近几个月房价均有下跌，但是幅度微弱，央行调查报告显示，近七成居民仍旧认为当前的高房价难以接受。

　　短暂反弹？判断是否回暖还为时尚早

　　房地产专家喻海文认为，2012年4、5月楼市成交量的回升，依靠的是房地产商主动以价换量的策略。而6月以来楼市成交的显著回暖，是购房者基于房地产调控政策可能出现变化的预期而进行抄底的羊群行为，以致市场反弹的程度超过所有人的预期，2012年下半年的市场仍然难言乐观。而合富置业首席分析师龙斌表示，每一次反弹都是加速去库存的良机。房企应该利用利好，政策微调，快速走量，去库存，改善负债水平和现金流，这是市场调整期中的策略。

　　与喻海文持类似观点的专家很多，地产专家杨朝淅也在博客中表示，判断楼市是否反转，需要一个长期的观察过程，他用通俗的例子对这个专业问题进行了解释：“现在楼市可以说是春意盎然，大家也都在谈论楼市回暖的问题，但是楼市真的回暖了吗？正如对季节的理解一样，很多人对楼市回暖并不清楚。现在的天气已经很热了，很多人就认为已经是夏天了，其实科学的划分方法是平均温度22℃以上为‘夏天’，当平均温度持续低于22℃时即为夏天结束，所以目前还不能说是夏天。楼市回暖虽然没有一个明确的科学的标准，但是只凭成交量回升是不足以支撑楼市回暖的。”

　　市场逆转？楼市回暖或为必然趋势

　　与对下半年楼市抱有悲观态度的专家们形成对比，一部分地产专家力挺楼市回暖将在一定时期内延续。著名地产专家杨廷文就指出，从长远的角度看，楼市回暖是必然趋势，他从两个方面分析了楼市长期回暖的内在动力。一方面，他指出进入2012年后，中国经济突然失去了增长动力。以4月份为例，4月全国出口同比增速降至4.9%，进口增速降至0.3%，几近于零，而面对经济下滑，首要的支撑力量仍是住房投资，“它可以拉动40多个行业”。

　　另一方面，从消费者的心态分析，追涨不追跌的消费者投资心态仍然在起作用。5、6月份楼市的回暖，宏观调控影响日渐式微，让买家相信市场房价还会持续上涨。压制这么久的刚需买家不可能一直继续等待。

　　但杨廷文也理性地指出，对于目前的价格上行趋势，项目在定价时还要谨慎，毕竟很多企业的资金运转仍有较大压力，应正确看待市场形势。目前的政策仍然趋严，库存量依旧高企，购房者还应根据自身的实际需求决定是否入市，切勿跟风。

　　调控不松：强硬政策将促“合理回归”

　　实际上，当前住房销售量表面增加和近期多个利好政策被误读有一定关系，近期中央部委多次出台对利率、信贷方面的调整政策，一些购房者有了“调控将放松”的感觉。

　　业内人士分析，目前降息政策被市场过度解读，加之全国超过30个城市楼市调控政策的微调，都使得购房者预判市场将走出低谷，害怕再次踏空，而且5月份部分项目因成交量乐观减少了折扣，购房者担忧价格上行，所以入市积极性提高。

　　基于这种传言，包括住建部、发改委、央行、银监会在内的四部委10天内4度进行辟谣，住建部新闻发言人表示住建部门将积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。央行新闻发言人已就“央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率”一事作出回应：中央银行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管，发改委与银监会也分别针对市场上流传的楼市“利好”消息作出回应。

　　专家分析，几部委虽然澄清的内容不同，但目标是一致的，可以用6月19日住建部通过《人民日报》喊话来概括：“明确指出要进一步巩固调控成果，努力促进三个‘合理回归’。”这对目前楼市转暖的信息铺天盖地的敏感时期，稳定购房观望者心理，安抚“羊群效应”是尤为重要的，在这样的政策背景下，房地产行业想出现几年前那样井喷式的反转，可能性非常低。记者 蒋哲

　　端午成交 区域热点表现突出

　　相对去年而言，今年刚刚过去的端午假期人气和成交两旺。根据网易房产数据中心统计显示，这个端午假期的前两日，广州一手房成交总套数就达到587套。相比去年端午节共450套的成交，同比上涨约30%。成交均价为11117元/平方米，同比去年同期的10655元/平方米仅上涨4.3%。成交面积为64480平方米，同比去年同期的57382平方米上涨约12.4%。

　　刚需客户主导楼市成交

　　今年的端午楼市成交，总体呈现出郊区旺盛、市中心区域淡静的态势。从区域成交可以看出，端午的成交主要集中在郊区。其中增城、番禺两区占据了大部分的成交。据网易监控的网签数据显示，增城在端午节三天假期内共网签了148套住宅，已售面积达到18390平方米。而番禺则紧随其后排名第二，共网签了128套住宅，售出面积为12843平方米。排名第三、第四的仍然是郊外的花都区和南沙区，分别网签了90套和51套住宅。

　　从个盘成交来看，成交最为活跃的都为刚需楼盘，主打中小户型。尽管网签有一定的滞后性，该数据尚不能完全代表端午前两日的销售现状。但刚需楼盘主导市场的状况已经呈现。像番禺楼盘雅居乐城南源著，目前录得的三天内网签为40套排名楼盘网签第一，而该楼盘主要在售的户型是48平方米的单间、68平方米一房和84平方米两房单位，成交均价仅为10000元/平方米左右。而排名第二、第三的增城雅居乐御宾府和白云区保利西海岸，也分别网签24套和22套，主推的也是刚需户型。其中保利西海岸主打96平方米三房，优惠折扣较多，折后均价16000/平方米起。网签量排行第四的楼盘是南沙的龙光棕榈水岸成交19套，主要在售小复式，55平方米的三房单位，毛坯7字头，去化也比较快。

　　值得注意的是，在端午节网签排名前十的楼盘当中，除了海珠区的合生帝景国际的均价在20000元/平方米以上，保利西海岸在15000元/平方米左右外，其他楼盘全部都在15000元/平方米以下。而且大部分楼盘的均价都在万元以下，最低的是雅居乐御宾府，为6719元/平方米。由此也可以看出，郊区以自住为需求的楼盘是这个端午节的主要成交支撑，而且买家也大部分是资金并不充裕的刚性需求群体。

　　中心城区楼盘推货不急不躁

　　近段时间，楼市成交的回暖使得一些开发商缓过气来了，推货动作也变得慢了许多。特别是在市中心六区范围内的高端楼盘，相比于一两个月前那种大幅度优惠促销拉客的景象相比显得开始有些不急不躁。

　　记者发现，在端午三天天河几大高端楼盘的销售量都非常少，像珠江颐德公馆、天銮两大项目，都只网签了一套，但均价却都在45000元/平方米以上。而像位于珠江帝景的合生·紫龙府尽管也在端午开售，但同样也是不紧不慢没有做过多的推广宣传。有业内人士分析指出，在经过5月和6月上旬成交市场的好转以后，开发商对于未来楼市的信心加强，一些处于市区核心区域的高端项目由于其稀缺性导致了开发商可以缓一下不急着卖。记者 蒋劲劲

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