国土资源部首次列出住宅项目容积率不得低于1.0的标准

　　日前，国土资源部、国家发展改革委联合印发通知，《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》即日颁布实施。与同时废止的2006年目录和2009年增补目录相比，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定。首次列出住宅项目容积率不得低于1.0的标准与国土资源部近两年为规范房地产用地供应管理，对用地容积率控制标准作出的限定保持一致。

　　对此，业内有关人士指出，这是对独栋别墅“禁令”的又一次重申。但尽管如此，这个“禁令”却未必能禁得住现在市场上不少打着“别墅”旗号在售的类别墅产品。因为，“住宅项目容积率不得低于1.0”这一标准只是对别墅产品给出了一个明确界定——容积率小于等于1。但在实际建设中，尤其是一些大型的住宅小区，基本都会采用分期开发的形式建设，只要有容积率高于1的产品存在其中，那即使是建设部分容积率小于1的产品也无妨。前提是整个地块的综合容积率大于1即可满足政策的要求。

　　也正因为此，当下，不少双拼、多联等别墅类产品依然能在市场大行其道。以广为市场认可的碧桂园凤凰城为例，该盘作为超大型的住宅小区，目前小区内洋房、别墅一应俱全。其中，别墅产品就是合法化的产品。因为，该小区的容积率为2，已充分满足了“住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)”这一限定。

　　在售别墅产品大搜罗

　　星汇金沙：别墅组团“泊墅”货量丰富，以多联别墅为主，总货量在100套左右，总价主要在400多万~600多万元。

　　中粮万科·金域蓝湾：近期推出的类别墅组团“24季”一共只有24套，总价基本在900万~1000万元区间。

　　恒大御景半岛：纯独栋和双拼组团“恒大·玉玺”面积从239～722平方米之间。

　　迪亚春天：目前在售的产品包括联排和双拼两种，面积在260～290平方米，单价在1.2万～1.4万元/m2，带精装修。

　　碧桂园清泉城：目前在售的是173～311平方米的四至五房的独栋别墅，总价在170万～220万元/套。

　　碧桂园·新亚山湖城：首期产品包括160～295平方米联体别墅、237～320平方米双拼别墅、556～662平方米钻石墅等产品。

　　茗荔雅苑：在售的是半山别墅的货尾单位，户型面积在400～500平方米，均价13000～15000元/m2，以准现楼毛坯发售。

　　碧桂园莲山首府：目前在售的是面积270~330平方米的联排别墅，均价20000元/m2。

　　东方夏湾拿：目前在推新组团“巴亚莫”二期，建筑面积271～278平方米，花园面积约70～260平方米，售价约12000元/m2。

　　珠江国际城：全新“唐宁郡”组团均为370～410平方米的双拼大宅，售价约14000元/m2，近期将推出一批特价单位。

　　珠光流溪御景：联排别墅产品为260~390平方米的映山四联排林墅，售价6000~7000元/m2，最后一期独立河畔别墅也将面市。

　　富力泉天下：在售别墅包括联排和双拼两种产品，联排别墅183~223平方米，双拼户型417平方米，毛坯均价9800元/m2。

　　方圆明月山溪：目前在售“风雅颂”260平方米独栋别墅，均价13000元/m2，总价290万元/套起，带6000元/m2豪华装修。

　　合景·天湖峰境：新组团分为双拼和独栋两种，户型为257~1300平方米，双拼13000~15000元/m2，独栋15000~30000元/m2。

　　保利高尔夫郡：在售230~470平方米联排、独栋、双拼别墅，均价17000元/m2。

　　万科兰乔圣菲：项目现有产品为：一期520～1000平方米的独栋别墅，总价约700万元；二期400平方米左右的独栋别墅 ，总价1300万元起；100多平方米的联排别墅，总价240万~300万元。

　　绿城广州桃花源：目前在售南区十几套“西锦园”中式别墅，户型面积300~500平方米，总价 3600万~5000万元/套。

　　碧桂园假日半岛:推出一批“6字头”的美墅，面积在215～305平方米，起价150万元/套，184～506平方米独栋精装别墅200万元/套起。

　　广州容积率低于1的楼盘

　　基本集中在从化花都

　　记者在采访中发现，当下，广州的住宅市场容积率只在1.0以下的楼盘已经是买少见少，目前，基本上只有从化、花都等远郊的楼盘才有容积率低于1的楼盘，且这些楼盘所属地块也大多是早年所拿下的。像本稿中所列的多个容积率在1以下的楼盘就都属此列。目前在售的别墅盘如中信香樟墅、迪亚春天、东方夏湾拿、珠江国际城、富力泉天下以及碧桂园旗下的各大楼盘如碧桂园假日半岛、碧桂园清泉城、碧桂园莲山首府等，在售的大都是联排或双拼别墅产品。

　　虽然说，目前市场上在售的联排别墅并不属于“禁令”范围内，但业界人士就预测，由于“禁墅令”的执行，将直接从土地的源头切断别墅的供应。同时，有消息指出，相关部门已着手重新定义别墅标准，未来打“擦边球”的别墅产品存在的可能性也将被掐断，因此，别墅将彻底告别市场舞台。业内人士表示，一纸“禁墅令”虽然将别墅市场推向风口浪尖，但同时，也从侧面反映出未来别墅用地将越来越少，别墅所独具的稀缺性将令其成为奇货可居的物业类别，别墅保值增值的属性将进一步显现。

　　在广州，以近郊大盘为代表的别墅产品如今价格已动辄数千万甚至上亿元，几年前，总价100多万元的联排别墅产品现在不少价格已飙升到500万元以上，让其拥有者至少赚了好几倍。因此，这对于在售的联排或双拼别墅产品而言，政策的出台，从另一个层面而言，反而成了楼盘促销的利好消息。

　　在售产品以紧凑实用型居多

　　就目前市场在售的产品而言，则以实用紧凑的中小户型别墅产品占据了市场的主导。其实，小面积别墅最早出现在度假产品中。像碧桂园凤凰城，最初开售时，就推出过140~170平方米的多联排别墅。

　　业界人士表示，如今，小别墅得以大行其道，是因为这样才具有总价做低的优势。从所搜罗的别墅盘中不难发现，无论是近郊的、还是10区范围内的别墅盘，都是300平方米上下的别墅小户型占据了主导，这不仅是因为此面积段的户型已经能充分满足了别墅买家的居住或度假需求，同时也为了在总价上能更符合买家的心理预期。

　　尽管这些别墅面积较为小巧，但在设计上却也各有特色，有的采用的是中空设计，有的则层层配备附设的空间，有的附送多个大露台；有的观山，有的望湖，还有的将温泉引入户……总之，别墅产品可谓是亮点频出。

　　名词解释：

　　容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

　　计算公式：容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积

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