蒋王收费站即将撤除、扬州规划建设两大交通枢纽、江广融合地带规划细化、文昌路将延至江都和仪征城区，扬州楼市版图将面临有史以来最大变化。这其中蕴含着哪些深刻的道理？本文试作分析。

蒋王收费站即将撤除、扬州规划建设两大交通枢纽、江广融合地带规划细化、文昌路将延至江都和仪征城区，这些令人眼花缭乱的消息，刺激着众多读者的眼球，也成为众多开发企业老总兴奋的焦点。有人说，扬州楼市版图将面临有史以来最大变化，有人说，扬州房地产将迎来新一轮发展机遇。 扬州房地产将经历怎样的演化过程？扬州房地产将面临怎样的优化组合？这些都成为扬州房地产业内关注的话题。

扬州房地产的三次历史机遇

关于历史机遇， 学术界讨论很多。政治家也总爱用“历史机遇”这个词，来形容他们所面对的有利的时机和条件。如今，抓机遇已成为各级党委、政府的必修课。

从扬州房地产发展的长河来看，房地产业经历了三次战略机遇期。

第一次机遇

上个世纪90年代

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向西再造一个扬州城

扬州的房地产发展，围绕老城区曾经走过一个圈。上个世纪80年代，扬州确立房地产发展的方位是向南，于是东花园就成了古城有史以来第一个住宅小区。此后，又向古运河回归，在其东岸陆续建成沙中、沙北小区；再后又转向北，窦庄、梅岭、友谊等老小区都是那时决策的产物。当扬州决策向西挺进的时候，已经是上个世纪的90年代了。这时，扬州房地产才开始进入第一次机遇期。1992年，扬州作出了“东城西市”的重大决策，提出了十年再造一个扬州城的战略目标。

对于当时这个影响扬州未来走向的重大抉择，当时决策者称之为“两厢战略”。

经过改革开放后10多年的发展，扬州积聚起来的生产力、市民迫切改善居住环境的需求以及古城保护，都要求一个新的释放空间，于是扬州适应形势需要作出了在城西搞经济开发区和西区大开发的决定。弹指一挥间，一个初具现代气派的新城已崛起。四季园、新城、康乐、宝带、翠岗等二十多个新兴楼盘，扩大了城市的新版图。

业内人士分析，西区的崛起，至少三股力量在起推动作用：一是地方行政中心西迁。市政府从老城区迁到了西区，这起到一种明显的导向和示范作用。二是经济区域渐次西移。8年间，经济开发区相对集中了各类新开工的企业，也接受老城区企业的转移。三是邗江从西部与之呼应发展。西区发展，邗江功不可没，一些小区如新能源的房产、凯莱、莱福、百祥园等一大批住宅，渐次与东部开发的楼盘对接，形成犬牙交错的局面。

西区的发展，有些是带有规律的东西，给人们以很好的启示：在城市房地产业发展中，首要的是政府主导，基础设施先行。西区的发展，在于先拉开城市建设骨架，如大的交通干道像扬子江路、邗江路、文昌西路、文汇路、兴城路；一些地标性的建筑，像大剧院、图书馆、新闻大楼、广电中心等，都给开发商和市民以信心。其次是住宅起步，聚集人气。

现在看来，当年扬州让开“浑身是宝”的老城区，向西区决战是完全正确的。如今，扬州的明清古城已成为扬州城市发展的基因和城市发展重要的文化动力之源，也是扬州与其他城市相区别的重要标志。而西区的发展也渐次走向深度，许多房地产大腕在此扎堆开发，城市现代景观不断刷新。

第二次机遇

起始于2002年

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向南发展沿江开发

扬州第二次房地产发展机遇起始于2002年，这一年，市委、市政府出台了《关于加快推进沿江开发的意见》。扬州人以极大热情奔向长江，把经济建设、城市发展的重心迅速移向长江，加快经济从“运河时代”走向“长江时代”、“江海时代”。2003年，扬州确定，该年为“沿江开发年”。各种形态的产业项目云集沿江，这促使沿江规划区的土地迅速质变。原来的郊区地产或农业地产，一夜间华丽转身，成了滨江地产。

在中国，存在三种城市化模式：第一种方式是在城市周围建若干个建制镇，第二种方式是发展卫星城，第三种是使各类开发园区成为城市的新区。业内人士认为，开发园区可以说是实现城市化的一种特殊形式，它采取企业化运作的集中开发方式，其效益和速度比摊大饼式城市扩张高的多、大得多。现在看来，扬州无疑采用第三种方式。在江边以园区为依托再造成一座新城，向北延伸与北边城市位移对接，逐步形成一个滨江城市，这是扬州城市发展的战略构想。如果此构想得实现，这在扬州城市发展中出现一种新鲜式样，即“北城南区”模式。

“北城南区”是一种变“心”式行为,它有别于现行的以老城区为中心,向东西两翼拓展的格局,使扬州长期形成的以老城区为核心的团块状结构,向以长江为侧轴组团式结构的跃迁,这将极大地拓展扬州城市空间。

经过多年运作，南区发展成效显著，特别是由20多个楼盘组成的西南板块异军突起，成为扬州房地产发展的一个重要发展极。在原有的72平方公里的大规划的基础上，政府制定了的“扬州第二城”、“绿杨南城”、“临港新城”等详规。近年来，主城区“腾笼换鸟”，现在经济开发区也面临“腾笼换鸟”问题，将质态不高的企业置换出去，搞房地产开发。经济园区重新塑身定位，有关“洋南区”、“文南区”、“富南区”的形象渐入人心。扬州也形成了一个主中心与多个副中心并存的局面。

第三次机遇

起步于2006年

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新“造城时代”

而扬州第三次房地产战略机遇期，起步于2006年，以扬州获得联合国人居奖为标志，扬州房地产进入一个新的“造城时代”：有打造城市副中心、CBD的13平方公里“广陵新城”；有打造山地城市景观、生态环境的10平方公里“蜀冈生态新城”；有推动旧集镇改造，打造城市新客厅的“现代水城”；也有配套产业发展，打造沿江城市的“第二城”和“临港新城”；另外还有10平方公里新城西区、大学城、京华城中城等等。“城”的概念五花八门，与其相关联的各种理念充满创意。

扬州的建“城”热，有着客观的背景，这主要是由于在城市建设、经济发展的问题上，各个区级政府或各个区级行政机构责任重大。当扬州市大的发展目标确定后，各区不得不在自身范围内大挖潜力，寻找亮点。在具体措施方面，政府拥有的最大资本是土地，在快速的经济发展推动快速城市化的过程，寻找新的城市发展空间，推动城市扩张，经营城市，发挥土地资本的巨大效益也就成为必然的选择。

如今，新“造城运动”仍在进行中，房地产发展空间将有巨量增长。

扬州房地产将迎来第四次发展机遇

第四次机遇

起始于2011年

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建设世界名城

而今，扬州房地产将迎来或正在迎来第四次历史机遇。从时间节点看，这次机遇起始于2011年，以建设世界名城为目标，动力源自于城市区域规划的调整、江广融合板块的凸现与依靠交通的畅通，仪征与扬州房地产的对接与互动。

扬州已经建设成为江苏名城、中国名城，建设世界名城是“名城建设”的提升。就房地产业而言，“世界名城”建设，将全面“升级”扬州房地产。

一是提升城市规划理念。根据规划部门最新消息：（1）在城市交通方面，根据扬州的城市规模和未来发展，将在东区杭集和西区火车站规划建设一主一副两个交通枢纽。（2）在空间发展方面，江广融合地带目前正在细化城市设计。（3）在“东联西接”方面，文昌路东延西拓，将延至江都和仪征城区。根据未来规划，城市东西向主干道文昌路将东延西拓，总长度将接近50公里。

按照打造世界名城的总体要求，新发展的江广融合地带，将确立的四大功能定位：打造江都与扬州主城区融合后的扬州“新都心”；打造集聚科技、信息、金融、研发等在内的现代服务业的“智慧城” ；利用这一地带多水的特征，塑造“水绿交融”、功能复合化的“生态区”；将来，淮扬镇铁路、地铁、长途汽车客运、公交都将在这里交会，成为扬州城市一体化的“交通核”。这些新的功能要求，将直接确定这一区域的房地产发展方向。

扬州西区特别是西郊房地产将迎来新一轮发展机遇。仪征新集、刘集等乡镇云集着十多家别墅楼盘，多年来这里受制于交通的束缚，价格一直没有大的突破，有开发企业甚至思考自己投资修建文昌西路的延伸线，但都无果而终。而这次新的规划设计，将突破西郊的交通瓶颈，极大地提升了该区域房地产的腾挪运转空间。

二是突出房地产的文化特征。文化是房地产业的灵魂。剥开房地产的钢筋水泥的外壳，坦露出的是新鲜的文化内涵。这里的文化，不仅有扬州特色的地方文化内涵，如生活形态、建筑风格、审美观点等，也要有世界先进的科技技术的吸纳。建设世界名城，扬州房地产业需要立足扬州，胸怀世界，大胆吸引在世界上被证明是行之有效的住宅科技与文化，为全面升级扬州房地产作贡献。

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