房贷余额下降真相 风险亦步亦趋

　　楼市回暖迹象明显，最近发布的银行中报亦显示多家银行房地产贷款余额下降，似乎暗示着房地产贷款潜在风险已经下降。

　　不过，据银行人士透露，银监会相关领导近日表示，房地产市场潜在风险仍然突出：一是房企资金来源持续收紧；二是房企融资活动日趋复杂；三是部分房贷存在合规风险。

　　房企“曲线借贷”放大风险

　　在房地产市场持续调控的背景下，上半年多家银行房地产贷款余额出现下降。

　　四大行中，农行房地产开发类贷款余额4602.91亿元，较上年末骤减369.5亿元；建行房地产开发贷余额4177.66亿元，较上年末减少13.94亿元；工行房地产相关贷款余额4991亿元，较上年末下降130亿元；只有中行房地产开发贷较上年末增加221亿元。

　　这与全行业房地产贷款的整体趋势一致。央行数据显示，上半年全国房地产贷款增加5653亿元，同比少增2271亿元；房地产贷款增量占同期各项贷款增量的比例为12.3%，相比2011年的17.5%有明显下降。

　　不过，房地产贷款规模依然庞大。截至6月末，全国房地产贷款余额达11.32万亿元，同比增长10.3%。

　　尽管二季度以来房地产市场出现量价齐升的迹象，但潜在风险仍然突出。

　　首先是房企资金来源持续收紧。数据显示，上半年，全国房地产开发资金来源同比增长5.7%，增速比去年同期大幅回落15.9个百分点，其中利用外资、自筹资金两项同比分别回落近130和20个百分点。“资金来源紧张、负债率高，加之债务集中到期，多重因素叠加，将进一步加剧部分房地产企业资金链断裂的风险。”银行人士称。

　　同时，房地产企业融资活动日趋复杂，在银行贷款受阻的情况下，一方面通过信托、私募等渠道开展融资，并广泛参与民间借贷，另一方面“借道”贷款，经由委托贷款、银行理财产品、上下游关联企业、个人贷款等各种渠道曲线获取信贷资金，加大了风险的隐蔽性和复杂性。

　　重点监控房地产信托

　　尽管监管层对房地产市场潜在风险仍然忧心，但上市银行中报显示，多家银行的房地产贷款不良率出现下降。

　　四大行中，建行和农行的房地产开发贷款不良率比上年末分别下降0.64和0.13个百分点。不少股份行房地产贷款不良率亦有下降，如民生银行(5.83,0.15,2.64%)房地产事业部贷款不良率从年初的1.72%下降到6月末的0.93%，降低近50%；不良贷款余额从约18亿元下降到10.4亿元。

　　不过，监管部门相关领导指出，部分房贷存在合规风险。一些银行逆市“跑马圈地”，实际业务中存在“贷款三查”不到位，个人按揭贷款面审、面签、居访等制度执行不力的情况，风险隐患不容忽视。“近期，个人住房按揭贷款和房产开发贷款的关注类贷款均有所增加。”对此，银行人士称，银监会要求“不折不扣”地贯彻国家有关调控政策。

　　除了房地产贷款本身的风险外，成都聚源新城开发建设有限公司总裁杨廷文撰文指出，当前还需要高度警惕因“三角债”问题触发的房地产金融风险。若企业债务风险加剧且引爆，债务约束的刚性要求将促使金融机构和投资者加快土地和住房等抵押品处置，由此又会降低抵押品保障系数，增大房地产金融风险。

　　同时，房地产信托兑付风险亦较高。截至6月末，全国房地产信托余额达6751亿元，考虑到2013年将迎来兑付顶峰，且容易与企业“三角债”相互交织，也应保持高度警惕。

　　“要将今明两年到期、存在较高风险的房地产信托项目列为重点监控对象，加强对房地产企业现金流监测，提前制定清算方案并落实好清算资金。”监管部门相关领导表示。

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