“金城千里，古城扬州”，9月21日下午，扬州江都房地产地产本年度最后一场大型供需对接会议----中西部采购会#在西安皇城豪门酒店正式拉开大幕，大会现场，包括恒 大房地产，紫薇房地产，天朗房地产在内的30多家开发商与百余家品牌供应商济济一堂，将优质的供需对接进行到底。

会议期间，来自房地产产业链上供需双方的嘉宾坐而论道，大谈“调控下的精装发展趋势与成本控制选材”。

特约主持人：侨鑫集团地产业研发部经理 李选

恒 大房地产集团西安公司采购经理 李延江

金地集团房地产西北区域地产公司设计管理部经理 杨勇良

科顺华西大区销售总监 郭涛

法国尚飞业务发展总监 刘继武

恒洁卫浴总经理特别助理 徐建中

李选：我们公司主要做的东西在广州区域，因为我本身是西安人，我在外面有7、8年了，今天是我第二次回西安，也希望通过这样一个机会跟大家交流，也为了我们家乡的房地产事业尽一点力量。

今天我们对话的主题有两个，我们从采购标准、效果控制、成本控制等几点，由我们上台的几位嘉宾和我们一起跟大家分享，在分享的过程中，如果有人对我们的精装修，包括商业房地产设计控制这一块，包括在成本控制这一块，如果有什么问题可以通过新浪小纸条的形式给我们提问。

我们从恒 大房地产开始，今天借这个机会请李先生给大家分享一下恒 大房地产关于这方面的一些经验。

李延江：大家好，我是恒 大房地产集团西安公司李延江，今天非常高兴能跟大家在一起分享。首先感谢中房网还有新浪房地产，给我们一个沟通交流的机会，谢谢大家。

刚才谈到房地产精装修的趋势还有成本的控制，在这方面，恒 大房地产始终坚持精装修，这是我们的主打产品。进入西安以来，我们主要有三个楼盘，一个是恒 大城，在西郊，做的是精装修，另外一个在东郊，这个楼已经竣工使用，还有一个楼在浐灞，叫恒 大房地产绿洲这么一个项目，这三个楼盘大部分都已经交付使用了，业主的反映非常好，因为精装修在西安来讲也不是很成熟。之前我们了解过，西安的房地产市场基本上都是毛坯房，恒 大房地产进驻以后我们做了精装修，这方面相对来讲还是有一定的市场，需求量还很大。目前西安公司在西安的市场上开发了一个汉中的楼盘，目前也都做的精装修，这方面我们将继续努力，做好房地产开发工作。另外，成本控制这块，恒 大有自己独特的控制方式和方法。我们在成本控制这块，房屋装修材料使用这块在整个装修的过程当中，它是一个很大的难题，材料使用的浪费。大部分企业，一般的没有想一个很好的办法，我们把这集中想出一个好点子，交给我们的乙方，交给我们的施工单位，由他们来购买材料，由他们来统一使用材料，这样把成本降下来。他们在成本、计划、使用的过程当中都把它作为自己的一个事情来做，考虑的比较具体、周到一些，这些东西在恒 大房地产来讲比较具体、比较实际一些。

李选：恒 大房地产集团在集团化采购和地区公司之间这个关系上，如何和材料商进行管理？

李延江：因为我们是统一招标采购，集团统一在一个固定的时间网上发布消息，统一招标、统一采购，它签订了一个大的框架协议，之后由我们的施工单位提取计划，然后用我们具体的工程技术部来下达具体的数量，然后由施工单位来提计划，有具体的采购配送。

李选：因为有很多涉及到公司的管理机密，能讲到这样很不容易。下面问一下金地设计管理部的杨先生，我把精装修的发展趋势讲一下，现在精装修分为几种，第一就是针对恒 大房地产、碧桂园房地产、万科房地产，主要是做这样的，通过它的标准化、它的研发汇总提取。第二就是关于定制这一块已经上升到另外一个阶段了，它选用的所有部品基本上进口的居多，然后在个性化修改的方向和定制化方向卖的更多一些。第三类似于简装房。我们现在精装修的分类大概有三种，在定制这一块，因为我跟深圳的金地房地产比较熟悉，在设计管理这一块，在我们的交流标准这一块，金地房地产的杨先生有什么样的经验跟大家分享一下。

金地房地产杨勇良：我是金地集团房地产西北区域公司设计管理部杨勇良(音)。就从精装修而言，我们金地集团西北区域公司这个道路发展仅仅刚起步，因为自从我们6年前进入西安房地产市场以来，在西安的房地产市场上引领一些先河，但是我们在精装修项目上，精装修交房的标准项目来讲，目前对待市场上只能说是一个零的开始，因为按照我们公司的经营策略和发展目标，明年会向西安房地产市场推出第一批精装修的住宅。

目前精装修项目，可以说是将来发展的一个必然趋势，我们从目前，包括我们集团内部自己的交流和操作而言，精装修项目其实给设计管理带来了更大、更多的接口管理以及更多困惑，因为从精装修项目来讲，如果精细化设计管理不到位，细节化，包括人性化的设计考虑不周到的话，会给业主或者是住户带来极大不便，不论从施工角度而言，还是从客户的感知角度而言，在一开始必须解决一些根本性的问题。

要解决这些根本性问题，比较立足于在精细化管理条件下进行客户的细分，分析客户的感知，以及他的关注，这样可能在后续的设计管理工作当中才能够避免出现一些问题。从成本控制来讲，因为金地集团在战略采购方面不能跟万科房地产、恒 大房地产走得比较远的这些相比，但是它也是走着这样一个趋势，就是从集团层面战略采购，这样对于我们供需双方来讲都是一个长期稳定的发展机遇，或者是一个房地产市场的风险公担。

控制成本，从设计角度，精装修的选材，我们目前立足的可能更关注的是环保，因为目前从功能性的选材，这个时代我个人感觉应该已经过去了，目前从市场的客户，包括我们的业主，更加关注我们的选材环保性，节能相对来讲目前还不属于关注的焦点和热点，它更关注于环保对人体的安全感知程度，尤其家里有老人或者有小孩，它会更多关注你的这个产品选用的这些材料，到底对我的小孩或者老人能不能造成身体的潜移默化的伤害。我觉得作为这些知名品牌的上市企业，更多的在关注客户以及业主的自身需求，以及人性化的功能需求。

李选：可不可以理解在你们制定交流标准成本控制之前，是通过和客户的深访，了解客户全方位的需求来制定这样的东西。

杨勇良：是这样的。

李选：你们在选材的阶段，当我们写社会标准的时候，在这个时候你们有一些什么样的方法，或者有什么样的经验？

金地房地产杨先生：客观来讲作为我们开发商来讲，各个房地产公司的形势其实基本上比较接近，因为作为一个企业，首先要盈利，在基于盈利的目的上才会考虑人性化的功能需求。我们能够做到什么，或者说我们做什么做得更好，我们才会更多的展现给业主客户；或者设计选材的时候，我们才会更多的去关注它，或者更多的展现给业主和客户。如果说我们不擅长，或者觉得我们自身的技术问题不能解决，我们会尽量满足最基本的功能需求。

李选：在你做设计选材之前，首先是通过跟客人的深访，然后在以功能为前提的情况下进行选材。

金地房地产杨先生：基本是这样。

李选：在这一块我也想听一下三位供货商，尚飞和甲方配合的过程中有哪些经验，或者存在哪些问题。

刘继武：尚飞是做智能遮阳专业设备的。提到遮阳，目前在国内大家对这方面的应用主要是舒适，第二是节能。刚才两位房地产老总的观点很好，造房子，尤其是精装房，首先要研究未来业主的需求，业主在不同的地区、不同的时间、不同的对象其实有不同的需求。对于我们来讲，供货商也是希望能够提供最合适的方案跟房地产商进行配合。李选主要是做设计、采购，包括整个房间的研发工作，其实我们也是跟他们进行配合，在整个设计阶段就进行紧密的配合，到底他的目标客户有什么样的喜好。比方说自动窗帘，到底是不是追求舒适，如果是追求舒适，自动开帘，自动卷帘，其实带来了很大的舒适程度。

第二，从成本的角度来考虑。应该说遮阳在整个中国的应用还是处于起步的一个阶段，虽然说越来越多国内的客户开始接受遮阳的概念，开始接受遮阳的产品。我们以前在东部做了很多项目，但是因为很多的客户，对行业不熟悉，对整个情况也不是很了解，所以我们希望跟更多的房地产进行一些接触，把价值链条和其中的环节，能够更加透明。

李选：现在在合作的时候，当一开始做建筑规划设计的时候，我们就引进了一些新型的理念，作为一个高端住宅项目，我们更多的关注的是整体的外观形式，从一开始就把品牌要求写到标准里面去。作为房地产的研发，就是两部分，第一部分就是产品线的研发，比如做高层、做酒店，客户群的延伸。第二部分，是做我们部品研究和标准化。但是在标准化的过程中就已经把个性化直接写到标准里面去，我们是这样进行的。接下来由科顺的郭总分享一下经验，还有你们和甲方合作的过程中，需要甲方完善的地方。

郭涛：科顺公司是一家集研发、销售为一体的公司，几乎涵盖了所有防水工艺，所以针对不同的客户，我们能满足各方面防水的要求。防水是很小的一部分，但是再小的部分也是需要成本的，从成本控制这块，首先就是合作模式的改变和创新。因为我们以前的这种合作主要是针对单个项目的合作，从最开始到我们这个标书的制作，到投标，到最终的谈判和最终现场的管理，极大浪费了资源，无形中也提高了成本。所以我们希望和客户的合作模式更多倾向于战略合作模式。另外我们前期的谈判，如果谈成以后，我们有一个反复的报价。第二个就是设置的优化，或者叫合理的选材，不是说某一款防水材料可以包揽天下。我以前在2009年的时候设计一个项目，清一色的SBS，我们就感到很奇怪，所以这种设计的不合理，或者选材的不合理，也是造成极大的浪费。第三，现场的管理和服务。

恒洁卫浴：我们做和房地产合作中有四个方面的体会。第一，为我们房地产公司提供高性价比的产品，这保证了我们渠道的快速推进。第二，我们在整体卫浴这方面迈出了坚实的步伐，前一段我们收购龙头厂和浴缸厂，而且保证工厂的统一设计管理管控。第三，我们提供有差异性、独创性的产品，6天前我们有一款马桶通过了国家水利部的鉴定，它采取了独特的抽水方式，可以达到6升以上的冲水效果。第四，在服务升值的方面迈出了坚实的步伐。我们每天卖出一款产品，免费上门做清洁服务1个小时，不要一分钱。

我们针对不同的地区，不同房地产的需求，在商业条款上，在服务上做了些差异化的承诺，使他们在高投入这块企业能够用得上恒洁卫浴的产品。

科顺：最早我们是一个代理商，代理商是商人，肯定会讲究利益的最大化，那么到后来以后，我们是跟甲方的合作，和当地的代理商共同配合甲方。

李选：今天的供货商和房地产商有很多家，希望在刚才的一问一答中，大家能够从中吸收一些经验。我们今天的对话到此结束，谢谢大家。

主持人：进行到这里，我们整个中西部地区的建筑部品采购大会主论坛环节到此结束，非常感谢大家的支持。

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