一则来自国家发展和改革委员会(以下简称“国家发改委”)鼓励企业开展保障房领域的项目收益债试点的消息,为保障房融资带来利好。
“鼓励保障房开展项目收益债试点,有利于企业实现低成本融资,并且项目收益回报更透明和可预期,类似专款专用,封闭使用和偿还,这是一种制度性创新。”接受记者采访的多位业内人士表示。
但同时,保障房收益率过低是否会影响债券发行、政策层面的鼓励是否能落到实处等都颇让房企人士担忧。有人指出,保障房项目收益债的融资成本相对较低,对企业而言确实是好事,但这种好处不是轻易可得的,“在具体的执行中,还是会遇到很多障碍”。
利——促投资
9月21日,有媒体报道,国家发改委鼓励各地开展项目收益债试点,为基础建设项目提供资金支持,其中在保障房建设领域的探索尤为引人关注。
事实上,早在去年,为给保障房融资开辟渠道,国家发改委已有动作。去年6月9日,国家发改委发布了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》(以下简称《通知》),支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业,通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。在将大量保障性住房项目置入地方融资平台后,各地平台公司终于获得了期盼已久的发行企业债的权利。
国家发改委为保障房“开闸”,无疑刺激了市场的神经。《通知》颁布之后,一些房地产企业纷纷启动了以保障房为名的发债申请。
记者查阅资料发现,去年以来,北京住总集团、首开集团和金隅集团等都申请了发行保障性住房专项企业债。北京住总集团董事长张贵林曾对外表示,去年住总发行20亿元5年期企业债,为8个保障房项目融资。企业债的融资成本约为银行贷款利息的90%左右,比信托融资成本更低。
允许地方发行企业债券,作为破解保障房建设资金瓶颈的探索之道,有重要意义。不过,如何确保所融资金切实地用于保障房建设,而不被挪作他用是不可回避的问题。
而项目收益债即旨在化解这一难题。“项目收益债是与特定项目相联系的债券,无论利息支付或是本金偿还均只能来自投资项目自身的收益。”高通智库分析师司建伟表示,项目收益债与之前地方政府主导的一般责任债券的不同之处在于,项目收益债的目标更具体,是以项目公司为发行主体,而非地方融资平台公司,并以实实在在的资产为标的发行。
实际上,国家发改委此次鼓励的项目收益债不仅涉及保障房领域,还支持用于低碳省区和城市、低碳产业园区、低碳社区和低碳商业等环保建设,以及一些新兴领域发展,如支持飞机租赁业通过发行此类债券购买飞机,并将租赁收入封闭还债。
业内人士分析认为,在当前宏观经济下行形势下,投资仍是稳增长的主要手段。由于企业利润普遍下降,重大投资资金仍有赖政府支出。但由于地方政府土地收入锐减,近期大量获得批复的基建项目只能转而寻求地方融资平台支持。在银行对城投平台持谨慎态度的情况下,企业债的逆周期优势将更加明显。
中债网数据显示,今年1~8月,企业债发行3876亿元,较去年同期的2485亿元增加近56%。业内人士预计,今年全年企业债发行规模有望突破7000亿元。
忧——执行难
项目收益债具有期限长、利率低的优势,将是促进保障房市场融资的较好工具。不过,业界在看好项目收益债的同时,也有担忧的声音。
“保障房的收益盈利有限,买证券的人或机构可能不愿意去购买。”上述不愿具名的分析人士说。
“这也要看具体如何操作。比如,公租房、廉租房等项目可能有政府财政作为担保。经济适用房、限价房、回迁房等项目若做得好,也能达到3%~4%的收益,因为这类收益比较稳定,也可能被市场接受。”天津某从事保障房开发的企业人士对记者说。
正略钧策顾问赵丽燕则给出了一些具体的盈利建议,“可以把公租房、廉租房的租金收益打包,这样就有持续的现金流偿还债务,应该还是有些投资者会认可的。比方说养老基金,追求稳定的收益,只要比银行存款利率稍高些,就可以了。”
允许发行企业债为保障房融资开了一个“后门”,进一步鼓励保障房项目试点收益债,则是要求保障房融资的专款专用。不过,也有企业认为这种措施往往雷声大雨点小,企业真要想借此融资并非易事。
天津一位从事保障房建设的房企财务总监抱怨说,“政策层面是鼓励的,但现在房企融资还是受歧视。资本市场对房地产企业的融资基本上是‘不留门、不留窗’,一棒子打死,即使是保障房项目融资审批也要经过层层关卡。”
“类似保障房项目债这样的产品审批程序并不简单。”北京市一家保障房融资平台的负责人也向记者承认,保障房企业债审批是很严格的,也要求企业具有一定资质。在具体的执行中,上层的美好意图很可能遭遇“口惠而实不至”的尴尬。
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