昨日，广州限购已经走到了两周年的节点上。

　　前些日子，贵阳一则默默出台了半个月的楼市新政引发了争议：凡在贵阳市购买商业、办公用房和首次购买住房的，可以享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇。这则新政被业内人士解读为“放松限购”和“救市”。

　　在限购令于全国数个大中城市推开的这两年时间里，这样的地方性“放松”传言并不稀见。但是广州却在限购令临近两周年的国庆黄金周之前祭出了“限售令”，不但不放松，反而进一步收紧。

　　限购政策究竟给楼市带来了多大的影响？限购是会继续收紧还是逐渐退隐出调控舞台？未来房价走势究竟会怎么样？记者采访多位专家，对政策的影响及未来走势、房价的预测给出了判断。

　　限购效果

　　从需求来平衡供求关系 效果比较明显

　　中国房地产研究会副会长顾云昌：

　　两年限购以来，应该说效果还是比较明显的。限购措施有效遏制了投资需求，现在基本这个需求已经退出市场。

　　暨南大学教授、城市发展规划战略专家胡刚：

　　限购令对于房地产的稳定起到了很大作用。如果没有现在这种带有行政性质的限购令，房价早就不是现在这个状态。限购两年来，虽然房屋价格稍微往上走了一点，但目前广州的房价整体还是比较平稳，郊区还有一点下降，而中心城区微涨，是比较健康的状态。

　　合富辉煌首席分析师黎文江：

　　限购两年，就广州来说，比较明显的变化是成交量减少了。2009年广州十个区一年的成交面积为970万平方米，限购后的2011年为550万平方米，而今年至今为700万平方米，和2009年对比，减少了200万平方米，数字下降得非常明显。其次，房价的上涨被遏制住了。从前，政府希望通过增加土地供应来达到住宅市场的供需平衡，但效果很差。现在采取限购措施，从需求来平衡供求关系，效果就比较明显了，从供不应求转为供大于求。不过，虽然一直限购，但房价无法大幅下降，因为促使房价上升的因素还有很多，包括建筑材料价格上升，劳动力成本在上升，人均收入上涨等，这些都对房价产生了上涨的压力。

　　政策走向

　　房产税和取消预售制度讨论较多

　　顾云昌：

　　短期内限购政策取消的可能性不大，但是未来限购政策迟早会退出。但即使限购退出，限贷也不会退出。这涉及到金融支持率的问题，不少国家的房地产泡沫是由于金融支持太高，杠杆太大，而如果是用自己的钱买房，不用银行的钱，不会造成太大的泡沫。

　　目前的投资环境不够好，也造成房地产上涨的压力很大。如果金融创新很多，理财、基金、债券、股票都能投资，也不一定要在房地产市场进行投资。

　　对于替代措施，目前房产税和取消预售制度讨论比较多。房产税其实对于房地产市场调控作用不会太大。而取消预售制度目前仍不成熟，因为供不应求的状态没改变，没达到真正供大于求的局面，现在取消预售制度的话，就会短期造成供不应求，房价会上涨。

　　胡刚：

　　房地产有经济属性和社会属性，中国今后普通商品房的限购，行政手段会长期化，不要期望以后会放松。

　　经济手段方面，未来房地产税肯定会出台，但是它的方向、作用还是有很多争论。

　　此外，我认为，房地产管理制度方面应该有进一步的完善。我觉得以后可以采取这样的思路：保障房占所有住房的30%，由政府运行，普通商品房占所有住房的60%，长期限购，而高端商品房占10%左右，不限购，收房产税，补贴保障性住房。

　　未来房价

　　整体不会大涨

　　胡刚：

　　我觉得未来广州的房价还会微涨，幅度大约和CPI上涨的速度相当，不会暴涨，也不会下滑。虽然整体上面，广州房价不会出现大涨，但是在比较好的地段，比如说原本的城乡结合部地段，由于建了地铁、大型商业设施、好的景观等等，地价快速上升，如果在这些地方买房，房价不高，未来升值潜力也比较大。

　　黎文江：

　　我同意房价缓慢上升的观点。我觉得目前买房的最好时机还没过，要重点关注政策利好的区域，比如南沙、萝岗等地，价位还处在起步的阶段，政策利好比较多，升值的可能性还比较大。

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