关于印发“扬州市区物业服务收费管理实施细则”的通知

市区各物业服务企业：

为进一步规范物业服务收费行为，根据国家、省有关文件精神，现将修订后的《扬州市区物业服务收费管理实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。


二〇〇九年五月八日

扬州市区物业服务收费管理实施细则

第一条　为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、中华人民共和国国务院《物业管理条例》、国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》、江苏省物价局、建设厅《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，特修订《扬州市区物业服务收费管理实施细则》。

第二条　本细则适用于我市市区（含广陵、维扬、邗江、开发区、新城西区、蜀岗瘦西湖风景区、下同）行政区域范围内，经工商行政管理机关登记注册、领取营业执照、符合国家物业服务资质要求的物业服务企业，对物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。

第三条　物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用，包括物业服务费、代收代办费和特约服务费等其它费用。
　　

第四条　物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点等不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。
　　普通住宅公共服务收费实行政府指导价，由市级价格主管部门会同房管部门根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务标准等因素，确定物业服务小区的物业服务等级，制定并公布《扬州市普通住宅物业公共服务收费指导价标准》（均另文下达）。普通住宅物业公共服务收费，计收面积按房屋所有权中核定的面积为准。
非普通住宅、非住宅物业的公共服务收费和为满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办收费（小区停车服务收费除外）， 实行市场调节价。由物业企业和业主签订服务协议，明确服务内容，确定收费标准。物业服务企业应将确定的公共服务收费标准和服务内容告知市级价格主管部门。

第五条　普通住宅物业公共服务收费标准必须经市级价格主管部门备案或核准，市级价格主管部门将备案或核准的物业收费标准抄送所在辖区的价格部门。
各级价格、物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定收费及有关事项。

第六条　没有实行招标的普通住宅前期物业公共服务收费标准，由市级价格主管部门核准，物业服务企业向市级价格主管部门提出前期物业公共服务收费的申请，并提供物业服务企业的资质证书、营业执照复印件；物业服务的内容，逐项量化指标；服务区域内的公共服务费的测算资料等。

第七条　实行招标的普通住宅前期物业公共服务收费标准，应在《扬州市普通住宅物业公共服务收费指导价标准》范围内进行招标。招标结束后由中标的物业服务企业将招标价格报市级价格主管部门备案确认后执行。
物业服务企业备案物业公共服务收费标准时，物业服务企业向市级价格主管部门提出前期物业公共服务收费的申请，并提供物业服务企业的资质证书、营业执照复印件；物业招标结束后的中标通知书；物业招标的标书原件。
市级价格主管部门和房管部门应加强对招标过程中及之后价格行为的监督和管理，及时纠正和依法查处各种违规违法行为。
第八条　物业服务企业或开发建设单位应在核定指导价范围内，在前期物业服务协议或买卖（租赁）合同中与物业买受（租赁）人预先约定收费标准及物业服务的内容，涉及物业买受（租赁）人共同利益的约定应当一致。

第九条　已成立业主委员会的小区，其普通住宅物业公共服务费标准应在公布的《扬州市普通住宅物业公共服务收费指导价标准》范围内，由业主委员会经业主大会并须经本小区二分之一以上业主同意后，按照物业服务范围、服务内容、服务质量、硬件环境设施、设备条件，以满足正常的运行、维护的要求，与物业服务企业在物业服务合同中约定，并报市价格主管部门备案。
没有成立业主委员会的，原则上不得调整普通住宅物业公共服务费标准，确需调整普通住宅物业公共服务收费标准的，应报市级价格主管部门核准。

第十条　业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务收费。
　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。
　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十一条　实行包干制的物业管理公共服务费成本或者实行酬金制的物业服务支出的构成因素为：
（一）物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业服务共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；
（三）物业服务区域清洁卫生费用；
　　（四）物业服务区域绿化养护费用；
　　（五）物业服务区域秩序维护费用；
　　（六）物业服务企业办公费用；
　　（七）物业服务企业固定资产折旧费用；
　　（八）经业主同意的物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用和其它费用；
　　（九）合理利润；
　　（十）法定税费。
　　其中，合理利润：普通住宅最高不超过8％。
　　

第十二条　房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，物业维修费用在专项维修资金中列支。房改房维修费用在房改房售后维修资金中列支时，列支比例不得超过维修费用的50％，其余部分由产权人按房屋建筑面积均摊。未设立专项维修资金或业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额30%的物业，由产权人按房屋建筑面积均摊。
　　

第十三条　新建的小区业主办理入住手续时，物业服务企业可以收取不超过一年的前期物业服务费。
　　纳入物业服务范围内已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额交纳。
　　业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置六个月以上的物业，业主应事前告知物业服务企业，可按规定标准的百分之七十交纳物业服务费、电梯运行费和公共能耗费。
物业服务企业利用公建配套用房、附属设施等所收取的收益，在扣除物业服务企业代办费用后，可以进入物业服务费帐目，补充物业服务费的不足。仍有节余的，应列入专项维修资金专户。
　　

第十四条　物业服务过程中的电梯、中央空调等设施运行费用及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用，物业服务企业应单独建帐，公开、合理、按实分摊。住宅带有地下车库、有电梯到达的一楼住户，其电梯运行费按规定标准优惠20％交纳；住宅虽然带有地下车库、但没有电梯到达的或没有地下车库的一楼住户，免收电梯运行费。
　　

第十五条　实行政府指导价的前期物业服务住宅小区，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，开发建设单位应采取有效措施，确保先期入住业主良好的居住环境。
第十六条　物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托收取上述费用的，双方应签订有偿服务合同，物业服务企业向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
　　

第十七条　业主或使用人需要对房屋进行装修的，装修人在装修前应当与物业服务企业签订装修协议,明确装修事项、装修押金。业主装修完毕无违反装修协议的，物业服务企业应在一个月内如数退还装修押金。
物业服务企业在新房住户办理入住手续或重新装潢时,收取装潢垃圾清运处理费。装潢垃圾清运处理费标准另文下达。
第十八条　物业服务企业应对小区内车辆实施统一管理，对车辆停放明确专人负责，物业服务企业应与固定停车车主签定停车服务协议，方可收取停车服务费。小区停车服务收费标准另文下达。
物业服务企业不得向执行公务的党、政、军、警、救护等特种车辆及业主搬家车、送货车、接送业主的出租车收费；不得在机动车辆进入住宅小区大门时收取临时停车费。
经业主大会批准，确需调整停车服务收费标准的，必须报市价格主管部门核准。
　　

第十九条　物业公共服务费应实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点公布，每半年向业主、使用人公布物业管理公共服务费、设施租赁、代收代付实行公摊的费用和其它经营性收益的收支情况，接受业主委员会、业主、使用人、价格和房管部门监督。价格监督检查部门应加强对物业服务企业的收费项目及标准的监督检查。
　　

第二十条　业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用或者服务资金，业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，但业主承担最终责任。
　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
　　

第二十一条　物业服务企业发生变更时，新接管的物业服务企业应按规定在市级物价、房管部门重新办理备案手续。原物业服务企业应将未到期物业服务费等相关费用移交至新接管的物业服务企业，并在住宅小区内公示；无物业服务企业接管的应退还业主。

第二十二条　物业企业违反价格法律、法规政策的相关规定，有下列行为之一的，责令改正，对情节严重的，根据相关规定进行处罚。
（一）不按规定程序履行相关小区物业服务费的报批或备案手续的 ；
（二）不按规定的收费标准，巧立名目乱收费的；
（三）不按规定的服务等级标准向业主提供服务的；
（四） 没有在小区内显著位置公示物业服务等级标准和物业收费标准；
（五）不按规定向业主公布财务收支情况的；
（六）在招标过程中，相互串通，操纵市场价格，损害其他物业公司或者业主的合法权益的。

第二十三条　本实施细则自2009年6月1日起执行。原扬州市物价局、扬州市房管局扬价服[2005]41号文同时废止。
　　

第二十四条　本细则由扬州市物价局、房管局在各自职责范围内负责解释。