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新政下购房合同变身违约风险指向购房者
发布日期:2010-10-11  浏览次数:1042 次

三套房贷突然叫停,让原本已经逐渐平静的楼市又起波澜。近日,不少购房者向时报热线反映,在签订购房合同时,开发商要求签订“补充条款”,“银行不放款的话,就要我们全部一次性付清。这个事情可怎么办呢?”

补充条款究竟是怎么回事?

购房合同添多处“附加条款”

记者了解到,由于楼市新政的频繁出台,导致了大量的交易纠纷,使得交易双方对“违约风险”的关注,上升到一个新的高度。

实际上,早在三套房停贷事件之前,就已经有部分开发商和二手中介琢磨着在合同里加入“补充条款”。对房贷办理过程中可能出现的不确定因素,都做了详细的描述,并提出了违约需承担的责任。

这几项条款分别是:购房者如遭遇贷款政策变化而不能获得银行贷款的,购房者须以其他支付方式完成支付,否则即视为违约;

因购房者个人资信原因,或不能提供相关资信文件,导致不能放款的,购房者须以其他支付方式完成支付,否则即视为违约;

银行同意放款,但贷款额度低于申请额度的,购房者须补足余款,或以其他支付方式完成支付,否则即视为违约;

银行要求提高首付比例的,购房者需在15天内补足余款,否则即视为违约;

银行要求提高利率水平的,购房者须按要求履行,或以其他支付方式完成支付,否则即视为违约;

经银行审核后,要求增加资信文件的,购房者须在7天内提供给银行,否则即视为违约;

购房者若遭遇公积金政策变化而不能获得公积金的,购房者须在15天内转为商业按揭,或以其他支付方式完成支付,否则即视为违约。

“附加条款”为开发商避险

补充条款究竟是不是《商品房买卖合同》中新增加的条款呢?记者就此咨询了省建设厅。省建设厅房地产处副处长寿欢林告诉记者,这些补充条款均不是新版买卖合同中的条款,而且浙江省建设厅和浙江省工商行政管理局在2008年年底至今,并没有制定过新的合同条款。“新增的补充条款应该是开发商自行制定的。”寿欢林表示,透明售房网上公示的《商品房买卖合同》是一个合同范本,开发商有权利根据自己的情况再附加部分合同条款。

记者在采访中发现,这种附加“补充条款”的合同,在部分楼盘已经存在。丁桥某楼盘开发商早在三套房停贷之前就将“补充条款”加入了购房合同中。“把丑话说在前头,毕竟现在政策出得太频繁了。”一位开发商私下告诉记者。

除了新房买卖中涉及“补充条款”,二手房买卖中也是如此。华邦地产相关负责人表示,在《房屋转让合同》也有相同的条款,“这些条款会按照买卖双方自己的意愿添加的,没有强制性的要求每个合同的后面都有附加条款,具体约定是怎么样的,要看双方怎么谈。”这位负责人表示。

购房需仔细阅读合同文本

“实际上对这几个补充条款还是要仔细分析的。比如说,提高首付比例、提高利率等这些问题,本来就是购房者应该承担的风险。” 房产评论员丁建刚表示,如果因为贷款政策的突然变化而要求购房者一次性支付全款,那么这种附加条款就是站在开发商这一边制订的了。

浙江海浩律师事务所律师李慧表示,从这些附加条款看,开发商对于风险的规避是非常有天赋的。

李慧认为,实际上这些条款本身并非天然无效或生效,关键看开发商是否依照法律的规定签订合同。该类条款属于免除或限制开发商自身责任的情形,据《合同法》第39条,在订立合同前,开发商应当采取合理的方式提请购房者注意这些条款,并予以必要的解释说明,否则,这些条款不能对购房者生效,即不能制约购房者。

丁建刚表示,对于购房者而言,应当充分仔细阅读合同文本,虽然合同条款往往繁多,但商品房是特殊重大产品,不可掉以轻心,以免引起纠纷。针对开放商规避政策风险的行为,建议相关管理部门做好积极引导,避免开发商的不规范做法。

 

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