日前，禅城居民梁阿伯给记者打来电话，问：儿子要结婚了，我准备把手里的一套房子转到儿子的名下，给他做婚房，采取房产赠与和通过二手房买卖“卖给”儿子，在缴纳税费方面哪个更划算？梁阿伯的问题颇具代表性，不少老年人都可能遇见这样的问题。为此，记者特地请教了二手房交易专业人士和律师，力求作出较为详尽和专业的解答。

在一般人的眼里，直系亲属之间的赠与一定比买卖划算，因为按照国家相关法律法规的规定，直系亲属之间的赠与，营业税和个人所得税是会免除的，其实不然。政府对房地产交易进行调控，在二手房买卖上设置了不少导向性的税费减免条款，利用这些条款，有时候采用二手房买卖的方式反而要比赠与划算。

我们举个例子，计算一下，就一目了然了。假设有一套100平方米的普通住宅，当初买入时价格为7000元/平方米，现在估价已经达到8500元/平方米，那么这套房子的评估总价格为850000元，溢价为150000元。如果房子房产证出证满5年的话，二手房交易的营业税就可免征了，而且契税按照交易价格1.5%的优惠税率征收，由此计算一下这套房子买卖过程中将会产生的税费：

卖方所需缴纳税费：150000元×20%(个人所得税)+100平方米×3(交易手续费)=30300元

买房所需缴纳税费：850000元×1.5%(契税)+100平方米×3(交易手续费)=13050元

交易所产生的总费用为：30300元+13050元=43350元

如果采用赠与的方式，所要缴纳的税费为：

850000元×3%(契税)+ 850000元×2%(公证费)+850000元×3%。+850000元×万分之五(印花税)=45475元

对比可知，这时若采用二手房买卖方式要比赠与划算。而且，国家另有规定，居民首次置业且购买面积小于90平方米的普通住宅，契税按更加优惠的1%征收，这样，采用二手房买卖的方式将会更加省钱。

但是，如果这套房子是土地证出证不满5年的普通住宅的话，二手房买卖的营业税将不在免征，而是按照溢价×5.65%征收，计算下来，二手房买卖所需的税费将在上文43350元的基础上加多8475元，总费用为51825元。而赠与所要缴纳的税费不变，还是45475元，这时，选择赠与会比较划算。

另外，如果房子是豪宅，无论房产证出证是否满5年，按照上文提到的计算方法，赠与都比二手房交易划算。

算一算：

何时买卖比直系亲属赠与还划算？

想钻税费的空子？请仔细掂量

看一看：

买卖或赠与，分别要交哪些税费？

据了解，按照国家有关法律和规定，直系亲属之间房产赠与牵涉到的税费主要包括契税、物业评估费、公证费和印花税，总费用约5.35%。其中，契税按房产评估价格的3%征收；物业评估费佛山大约按评估价的3%。收取；公证费按2%收取；印花税按万分之五征收。
二手房交易税费则比较复杂。涉及的税费种类包括营业税及其附加、个人所得税、契税、交易手续费等。其中，营业税的基准税率为5.56%，卖出方承担，根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税；个人所得税按照溢价的20%缴纳，由出卖方承担；契税普通住宅按1.5%缴纳，豪宅按3%缴纳，首次置业购买面积小于90平方米的普通住宅按1%缴纳，契税由买方承担；另外，交易手续费买卖双方分别按建筑面积×3的数额缴纳。

看了上面的介绍，有些人可能就想了，既然赠与在一般情况下都比较划算，那么我能不能把向别人买的房子都以赠与方式来操作呢？业内人士指出，此路不通，按照国家规定，非直系亲属之间得房产赠与除了缴纳以上所说的税费外，还要缴纳营业税和个人所得税，税率分别为房产评估价的5.56%和评估价与原始价格溢价的20%。这样计算下来，费用要比二手房交易高得多。

还有老人要问了，“我选择二手房买卖方式把房子转到儿子名下，故意把成交价格压得很低，交易税费不就少了很多吗？”此种方式有操作的空间，但也有很大风险，因为在办理房产证时，房管部门会对成交价格进行监控，如果成交价格过低，房管部门将不予备案、办理房产证。

普通住宅认定标准：

1、住宅小区建筑容积率在1.0以下；

2、单套住房建筑面积在144平方米以上(不含144平方米)或单套住房套内建筑面积120平方米以上(不含120平方米)；

3、单价不超过同区域商品房交易均价的1.44倍。(临界价格佛山各区每年会根据具体情况制定，目前禅城为9228元/ 平方米，南海为9637.92元/平方米)

以上条件必须同时具备。

房产赠与营业税和个人所得税的减免规定(直系亲属免税)：

财税[2009]78号文件和财税[2009]111号文件对个人无偿赠与不动产、土地使用权暂免征收个人所得税和营业税的情形做了如下的规定：(一)离婚财产分割；(二)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；(三)无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；(四)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。个人无偿赠与不动产属于免税情形的，税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。

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