房产品固然都是空间之下，金钱之上，但内涵与功能决定了其保值基因的不同，再基于政策调控与市场非规范与非理性，因此在基于房价普涨环境下购置的大量房产，将因为房价普跌出现速度与力度不同的贬损。其中以下四大类房子最容易在房价或其预期发生普跌环境下遭遇贬损。

一、地王身边的成品房。

原因之一，地王出现让存量地存量房重新评估，以新房换价来获得更高的售价；

原因之二，地王旁边的房子会因为地王的出现，重新定位，带动豪宅类似的档次提升，但实质并没有提升，价格反而上去了；

原因之三，地王出现后区域品质档次提升后，成品房装修标准水涨船高，其中装修成本部分最易贬值；

原因之四，地王的出现与城市未来规划发展有关联，开发商出手重的区域都是城市的中心或交通要地，前景与钱景相互作用后才产生必欲得之而后快的地王，而毗邻楼盘会将该地王产生的诸多背景转化为涨价基因，从而将未来透支到房价中；

原因之五，地王往往与规模与配套挂钩，周边楼盘极可能将该地王可能的配套纳入考虑范围而计价。

二、轨道旁边的公寓房。

与地王身边的原因之四有关，轨道交通是城市化过程中带动房价上涨的主要诱因但不是主因，是开发商将未来进行透支并转嫁于消费者身上的结果。

为什么轨道旁边的公寓房容易受损而其他象高档商品房与中低密度的住区不易贬值呢？主要是因为轨道因素带动房价上涨没有地王的影响那么大而明显，相反，轨道旁边的公寓房往往带有一定的前瞻性开发，而公寓形式集中为一些有实力的大开发商所为，建筑细部与产品品质的提升带来出售价提高，实际这些提升房价的因素在房价普跌环境下，品质与细部差异被剥离，剩余的就是地段价值，而轨道交通能否提升地段价值还依赖于未来一段时期的发展以及旗舰商业是否引进，未知数比较多，故贬损容易。

三、高房价时期的高层塔楼。

早期的商品房现在看来都是精品，因为他们在密度、高度、覆盖率与绿地率方面与现如今的高档商品房指标类似甚至超过。

产生于高房价时期的塔楼则类似建筑垃圾，完全是为了稀释楼面成本与提高利润所为，并不是开发商基于用地效率以及提高集约程度所做出的。而在房价剧涨时期，房子的投资功能被无限夸大而其品质内涵与其他与升值相关的因素没有被投资者所考虑或考虑不全，由此决定在房价普跌时期这些房子面临出手难而宜居性差，出手完全受制于价格因素等不利方面，从而导致这类房子易出现贬值或相对性贬值。

四、投资性公寓。

这是指违规销售的一类产权式物业，基于高房价，开发商对这类产品均开出了较丰厚的回报，用以带动房子销售。现在看来，投资人是赚了，开发商是赚了，但有一个基本前提，就是房价会随着地价上涨或地段而升值，一旦出现普跌的情形，投资回报从哪儿来？商业入驻者可以放弃装修与前期形象费用选择退出，但承诺与投资人的现实回报的基本信托却成了空中楼阁，自然受损面相当大。

楼市\"金九\"不金购房者从\"秒杀\"到犹豫

传统的\"金九月\"即将过去，可是正如晨报上月的报道所预测的那样，\"金九\"的旺市并没有出现。从二手房的成交量来看，9月依然难挽8月的跌势，整体市场成交量继续向下。不过，尽管买卖双方的心理预期相差仍然较大，但是前几个月流行的房东\"跳价\"现象已经大幅减少，有些房源的价格已经不是铁板一块，又可以讨价还价了。

观望气氛加剧

进入9月，二手房的成交量没有摆脱8月下跌的阴影。上海中原副总经理陈宇珏表示，相比7月，8月已经下滑了近2成。而从目前160余家门店的反馈来看，预计9月的成交量还将在8月的基础上下滑1成以上，成交价格较上月同期相比基本持平。

购房者观望气氛明显的主要原因还是价格未有松动。陈宇珏表示，中心城区内，原先客户的看房周期一般短则一两周、长则一个月，而现在仍在看房的客户看房周期都在两个月以上，看房热情高但下手犹豫。即使是在7、8月大热的豪宅成交量，9月也未表现出强劲的走势。

此外，普陀、宝山、闸北等中低端区域情况亦相同，据中原地产副总经理吕尚伦表示，9月至今，分行看房量持续萎缩，较8月同期相比下降2成，买卖双方心理价位差依旧明显，尽管宝山个别板块出现诚意房东议价出售现象，但议价空间较小，幅度仅为1万元到2万元，难以刺激成交量的回升。

二手房价仍处高位

成交量回落和市场观望氛围加剧也影响到部分房东的心态。据汉宇地产旗下多家门店的抽样调查，房东的\"跳价\"行为目前已非常少见，相反，价格较此前也出现了略微松动。比如，原先总价260万元左右的房源，现在一般都有1万元至2万元的议价空间，急于出售的房东议价空间甚至可以达到5万元。不过，就目前来说，价格调整的幅度还远没有达到大部分购房者的预期。

汉宇地产市场部认为：虽然二手房价格在近期出现小幅松动迹象，但价格水平目前仍然处于高位，由于房东不愿意大幅降价，买方又不敢贸然出手，买卖双方的博弈将持续一段时间。随着挂牌量的继续回升，二手房价格必然面临下调压力。在这市场环境下，今年四季度二手房成交量将很难再度打开，极有可能在9、10月份启稳后迈入成交量低位盘整的走势。

新房上市价格仍坚挺

尽管目前房东\"跳价\"现象基本得到缓解，但在利好刺激下，各区域二手房以及新盘集中放量的区域二手房，房东长线依然看好。

据上海中原长宁区区域总监陈刚表示：由于虹桥商务区规划的出台，导致嘉定、长宁等区域房东对后市信心十足，\"出售\"转\"租售并举\"情况明显增多，较8月同期上扬1成左右。新房上市的区域同样价格坚挺，以宝山共和新路板块为例，由于共和新路沿线新盘价格屡破新高，致使二手房东价格看齐一手新房，目前二手房均价维持在13000元-15000元/平方米左右。

对于后市，陈宇珏认为，从目前的走势来看，10、11两月或将继续走弱。相比较而言，12月将会有个小幅放量―――如果去年出台的优惠税费政策未能延期，那么最后一个月会有部分满2年未满5年的物业诚意挂牌出售，届时会有一个新的成交小高峰出现。 （来源：新闻晨报刊）

\"金九\"成色差\"银十\"待考验 楼市供需矛盾显现

成交量持续走低 楼市供需矛盾显现

随着十一长假的到来,传统的楼市销售旺季已开始接近尾声。连续三个月全国一线城市房地产成交量的持续走低更是让人们对楼市“金九银十”的说法产生了疑问。在房价不断走高的情况下,市场观望情绪加重;同时,随着去库存化接近尾声,市场的供需矛盾也逐渐开始显露。虽然9月份公布的国房景气指数10个月来首次突破了100点大关,但市场由热转冷的种种迹象还是让人们对后期楼市的走向有所担心。

秋凉正步步逼近楼市

“如天气一样,楼市经历了春暖、夏热后,秋凉正步步逼近,这种症候在一线城市尤为突出。”上海某房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受记者采访时表示。7月,北京、上海、深圳、广州四地商品住宅成交量首次出现集体下滑;8月继续向下,深圳新建商品住宅成交量环比减少29.73%,二手住宅成交面积也环比下降26.38%;上海情况较深圳稍好,但7、8两个月商品住宅下滑幅度依旧超过了10%。北京9月上半月商品房成交7026套,与上月同期相比减少了283套,跌幅为4.35%。实际上,全国也出现类似情况。种种迹象表明,寄希望于9月楼市成交量再次创造4到6月份时的辉煌已无太大可能。“随着十一长假的到来,受此影响10月的成交量很可能还会继续下降。”

市场供需矛盾显现

早在8月底,业内对于“金九银十”的争论就已经不绝于耳。一种观点认为二季度火爆的楼市已经透支了今年的需求,再加上不断上涨的房价,成交量下降已成趋势;另一种观点则认为,虽然9、10月间市场成交量很难恢复年中的势头,但与去年同期相比仍将会有大幅的提高,并不需要过分的悲观。

其实,所谓“金九银十”的传统在近几年已经表现得不太明显。2005年到2007年的9、10月份都没有出现过明显的成交高峰,2008年9、10月份的成交量更是在楼市整体不景气的情况下跌入低谷。今年“金九银十”之所以再次为人关注与年内楼市大开大阖的走势不无关系。

杨红旭指出,进入三季度以来,重点城市成交量出现下滑,既有传统淡季的因素,也和供应紧张、部分开发商捂盘有关,但最关键的原因是需求发生了变化。刚性需求者的购房预算追不上房价上涨的速度,致使出现萎缩;投资投机需求依然旺盛,但在二套房贷政策严格后,贷款的首付门槛与利率成本明显提高,部分投机者有所观望。”

根据国家统计局公布的数据,1-8月,全国完成房地产开发投资21147亿元,同比增长14.7%,增幅比1-7月提高3.1个百分点,比去年同期回落14.4个百分点。其中,商品住宅完成投资14848亿元,同比增长10.9%,比1-7月提高2.7个百分点,比去年同期回落20.8个百分点。

政策预期决定来年楼市

“现在最应该关心的是11月之后的走势。”对于后市专家表示,由于今年政府出台的一系列刺激房地产的优惠政策大多将在年底到期,包括房贷优惠、减免交易税等政策的延续性肯定将成为市场最为关心的问题。

专家认为,如果明年国家的房地产政策发生变化,那么购房者很有可能会在年内优惠政策的最后“有效期”之内集中入市,从而抬高年底房地产市场的成交量,而新一年的成交量则有可能随着优惠政策的到期而逐渐走低;如果优惠政策明年继续执行,在货币政策不发生变化的前提下,房地产市场将保持稳定上升的趋势。“现在大量资金进入楼市,如果实体经济出现明显好转,也不排除资金大量流出,从而出现集中抛盘的情况,进而导致明年楼市的量价齐跌。” （来源：扬子晚报）

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