银行全面上调首套房贷利率 买家房子过了户又拿不到贷款

银行审批的同贷书上承诺给8.5折的利率，房子过了户，正式签贷款合同时，银行却反价要收取基准甚至上浮15%的利率，导致贷款无法发放，卖方收不齐房款。由于信贷额度紧张，不少银行为了“以价补量”，提高了首套房贷利率，甚至对已签署同贷书的客户也是如此。

购房者提价难接受退房价更高

昨日下午，深圳地区一些“等贷族”到深圳银监局投诉。春节后，由于包括四大国有银行在内的大部分银行，都出现了反价提高首套房贷利率的情况，导致不少地方都出现了房子过了户、却拿不到贷款的尴尬情况。

一个名为“利率折扣调整受害者2”的QQ群里昨日聚集了数百名“等贷族”。群里有网友表示，“刚才银行贷款总经理打电话给我，叫我交千分之二的融资费就可以优先放款。”另一网友表示：“我的银行客户经理向我要7000多元的好处费，就给放8.5折款。”

广州某按揭公司总经理向记者表示，他们代理的业务中，年前提交了申请的，目前30%没有放款，而其中有15%～20%的额度是银行在年前已批了同贷书。目前银行采取“拖”的办法，说等下个月再看。

对那些房子已过户的买主而言，银行反价让他们陷入进退两难的境地，一方面，如果接受银行的提价，则自己的房贷成本将增加不少。对于买主而言，很难接受这样的提价。

另一方面，如果不接受提价，银行放不出款，自己无法如期给卖主还钱，存在违约责任。如果将房子退给卖方，以100平方米总价200万元的房子为例，如果再次过户，买卖双方将支付16.26万元的税费,由于是买方违约所致，税费都得买方来承担。

银行

要么拖要么提价

此次国家新政并未针对首套房贷，为何银行全面提价，对批了同贷书的客户也一刀切呢？

业内人士分析称，今年由于央行连续上调存款准备金率，大部分银行信贷额度不得不被动压缩，在这种情况下，为了以价补量，银行不得不设法提高利率。

昨日，记者向建行、 工行等广州地区的分行了解情况，银行方面认为，银行需根据房地产调控政策来调整信贷利率。

工商银行广东省分行营业部方面回应称， 个人房贷放款时间需要根据客户申请资料完整性、办理一、二手房产交易过户登记手续情况、办理抵押登记时间的具体情况而定，不同的个案需时并不一致，但一般情况下不会出现延迟放款的现象。据了解，工行在广州地区支行的有关规定，对已签订贷款意向书的住房贷款，在符合合同约定条件的前提下，首次置业者的贷款优惠利率仍可按合同约定执行。

建设银行广东省分行办公室负责人对记者表示，目前对首套房房贷基本取消优惠，二套房贷利率上浮维持在基准利率1.1倍。

中国银行等相关人士对记者表示，该行首套房的利率一般是基准利率，对于部分优质客户，将根据实际情况采用八五折的优惠利率。

不过，一按揭公司老总透露称，银行同贷书是有有效期的，有限期一过就会失效，目前银行要么采取拖的策略，对客户表示额度紧张，放款要等；要么向客户建议接受更高的利率，马上放款。

案例

房子已过户 银行却反价

近日，由于银行全面上调首套房贷利率，在市场掀起波澜。

中山的高祖祺是去年9月买的房，和卖主签了买卖合同，付了首付后，便去某股份制银行申请了17.2万元的房贷，由于是首套房，当时银行答应给8.5折的利率，并在11月份出了同贷书，同贷书中明确写明利率下浮15%，表示办完抵押后可发放贷款。拿到同贷书后，高先生和卖主便向房管局递件办理房子过户手续，房子在去年12月2日过户，并在29日出了件。
然后年后，高先生去银行办理抵押签正式的贷款合同时，银行打印出来的格式合同是空白的，客户经理表示要执行基准利率，高先生不同意，认为银行出尔反尔，拒绝签合同。因此房子一直办不了抵押，放不了款。卖主由于房子已过户，房款却收不齐，天天找高先生和中介吵闹。

昨日，高先生再次打电话给银行客户经理咨询时，对方表示，要么高先生接受基准利率，立即签订合同并进行放款，要么高先生凑30万元存款在银行存3个月，办理一个VIP卡，银行答应给9折利率。

律师

银行存在缔约过失

广州大学法学院副教授李文胜在接受记者采访时表示，虽然银行和客户之间没有签订正式的贷款合同，但出具的同贷书本身已构成承诺，是具有法律效力的，如今银行说变就变，是违背诚实信用原则的，银行的反价，既违约，又侵权，要负法律责任。

北京市合达律师事务所律师余尘分析称，对于像高祖祺这样的情况，虽然还没有签订正式的贷款合同，但是银行的同贷书也是一种协议，是具有一定的法律约束力的，如今因银行反价而导致合同无法签订，银行存在缔约过失。对于缔约过失，合同法第42条明确规定，当事人在订立合同过程中，有违背诚实信用原则的，给对方造成损失的，应承担赔偿责任。

记者观察

房贷市场一片混乱

本报记者粗略统计了一下，自去年1月以来，有关房贷政策的调整，就高达七次。然而每次新政公布时，往往存留一些疑点待解，如需要明确界定的概念没有明确、在过渡期间各种情况该如何处理没有规定。结果每次新政公布后，银行在执行时各自为政。假如旧规定对短期业绩增长有利，银行就以新规执行细则没有出台为由进行拖延；否则即使新政没有规定，银行也积极实施。此次银行普遍上调首套房贷利率，便不在国家新政之内。

国家的调控政策原是为了打击投机性买家，扶持购买首套住房的刚性买家的，结果实施起来，首套房贷被卡得紧紧的，二套房贷反而更容易放款。

大家都指责银行霸道，唯利是图不讲诚信。而银行业内人士却诉苦称，房贷政策频繁调整，银行也无所适从，比如利率下浮30%的优惠政策，原本是金融危机爆发的特殊时期国家为提振经济而出台的特殊政策，但是当时新政一公布，无论是新申请的房贷客户，还是已经成交的房贷客户，一齐向银行要求利率七折，如今，特殊时期过去了，利率已回归常态，但是那些得了七折利率的客户，因为有合同的保护，在国家没有出台明确政策的情况下，又无法轻易调回基准利率。

贷款收紧的氛围越来越浓，眼下的南京城里，已经很难找到首套房优惠利率，银行基本上都执行了基准利率。要想在房贷上省钱，真不是件容易事儿。

房贷优惠利率几乎消失

记者从银行了解到，工、农、建、交、招、光大、兴业、江苏银行等，目前首套住房实行基准利率，首付3成；二套房利率上浮10%，首付6成。中行工作人员则表示，目前首套房办到基准利率也没有以前容易了，对客户有一定的要求，比如客户在该行购买了金融产品等，能最低享受到基准利率。而在该行没有理财业务的普通客户，则可能要在基准利率上再上浮一点。

而此前，江苏银行对首套房有8.5折的优惠利率，但记者昨日从该行了解到，本周起也已经执行首套房基准利率。这样一来，南京的银行对首套房贷款基本上就没有什么优惠了。

此外，部分银行以往推出的“气球贷”“存抵贷”等升息房贷产品，如今也面临尴尬境地，因为房贷额度的紧张，也波及了这些产品，同样会存在无钱可放的局面。

能用公积金尽量用公积金贷款

经过兔年首次加息后，5年以上的贷款，商业贷款基准利率为6.6%，公积金贷款利率为4.5%，两者相差2.1个百分点。随着首套房贷款优惠消失，公积金贷款利率相比之下又表现出非常明显的优势。

以贷款40万元，贷款期限20年为例，采用公积金贷款，贷款利率为4.5%，则贷款月供2531元，共计贷款利息207343元。而同样贷额和贷期的商业贷款，贷款月供为3006元，贷款利息合计321413元。两者的月供相差近500元，支付的利息成本相差近12万元。

而且，目前公积金执行的贷款政策仍为“二次停贷款”，也就是说，贷过公积金的不能再贷款，没贷过公积金的三套房以内的可以申请贷款。因此，对于办理过商业贷款(没有使用公积金)购买了第一套住房，想再贷款买第二套住房改善居住条件的，则可以使用公积金贷款。

等额本金还贷款比等额本息省钱

目前，各家银行在住房贷款还款方式上都设有两种选择——等额本金还贷款、等额本息还贷款。相比较而言，前者比后者节省利息支出。

以贷款100万元、贷款期限20年，贷款利率为基准利率6.6%为例，如果用等额本金还贷款法，第一个月还贷款最多，达9460元，但往后则由于本金的减少而贷款利息不断减少，月还贷款金额递减，共支付贷款利息662750元。如果用等额本息还款法，则每月固定还贷款7515元，共支付贷款利息803533元。等额本息方式比等额本金方式多还贷款近14万元利息。这是由于，等额本金还贷款法的性质为提前还款、冲抵本金，因而节省利息。等额本息还贷款法则分摊了贷款者的还贷款压力，但没有前者省钱。

提前还贷首选缩短期限

最省钱的办法莫过于提前还贷款。但需要注意的是，提前还贷款也讲究技巧。

决定还贷的市民一定要弄清“部分提前还贷款”的两种方式。如果想减少月还款额、还贷时间不变，应用“减少每月还款额”，希望今后每月有闲钱投资(如“基金定投”)的市民可以选择这种方式。如果市民想尽快不做“房奴”，就不妨选择“缩短还贷期限”。按照“利随本清”原则，支出的总利息也会比前一种方式少。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。

此外，提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，或采用本金不变剩余还款利息逐月递减，且月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大.

2011年2月22日，多名业主来到深圳银监局，就部分银行不履行之前曾承诺的优惠贷款利率以及银行迟迟不肯放贷的情况和深圳银监局领导做了沟通。

深圳银监局表示，如银行与客户已就贷款优惠利率的执行标准签订了书面的合同或承诺书，且该合同或承诺书已发生法律效力,银行必须按合同或承诺书的约定条款坚决执行。同时深圳银监局督促辖内银行，应尽快安排放款，满足此前受理的符合贷款条件的购房贷款需求。

业主面临较大资金损失

今年以来，随着央行上调贷款基准利率以及出台更多的楼市调控政策，购房者支付的贷款利率随之上扬，银行也逐渐取消曾经推出的八五折的利率优惠，由于基准利率上调和额度紧张等原因，对于部分年前和银行约定好优惠利率的客户，银行采取了以拖延贷款迫利率提升的计策，这给购房者带来了较大的资金损失。

这些银行客户（业主）贷款的银行包括建行、工行、深发展、招行、农行、北京银行等六家银行的深圳分行。

一位业主称，其申请贷款的银行的客户经理原本承诺（空白承诺书）给其八五折利率优惠，之后该客户经理又称需要其购买相应数额的理财产品以及办理5张信用卡后，才能放款。等其办完信用卡过后，该客户经理又称，该业主如果愿意以1.1倍基准利率向银行重新申请贷款，就能尽快获得贷款，否则需要排队。

签完抵押借贷合同的李小姐是在一家国有大行贷的款，她告诉《每日经济新闻》记者，该行的客户经理要求其缴纳1%的额度使用费，否则贷款很难下来。

另一位业主称，其和银行签订了空白合同，但是银行迟迟没有放款，2月22日其贷款经理打电话告诉他，缴纳千分之二的融资费就可以优先放款。

记者了解到，这些业主的诉求主要是希望银行维持此前的贷款利率优惠承诺，因为这意味着是否多支付多达数十万元的贷款利息，同时这些业主希望银行能尽快放款，避免业主不必要的资金损失和利息支出。

深圳银监局回应

其实，部分业主已经和相关银行做了沟通，但是却没有得到银行明确的回复。经过交涉后，已有一些银行给部分业主承诺了放贷的时间，但由于银行多次爽约，所以这些业主并不十分信任银行。

2月22日晚，深圳银监局通过新闻稿作了正式回应。该局表示，其已派人去相关银行现场检查了解情况，要求各银行认真对待、妥善处理，对某些不恰当的营销行为，责成银行及时整改，并对相关责任人严肃处理。

该局同时提出近期工作要求：一、各行要高度重视客户反映的问题和意见，“一对一”与客户沟通协调，妥善解决与客户的房贷纠纷。二、各行要灵活调度资金，尽快安排此前受理的符合贷款条件的购房贷款需求，特别是首套房贷款需求。三、如银行与客户已就贷款优惠利率的执行标准签订了书面的合同或承诺书，且该合同或承诺书已发生法律效力，银行必须按合同或承诺书的约定条款坚决执行。四、如银行提供的承诺函或银行要求客户单方面签字的借款合同，书面明确了相关利率条款，尽管从法律角度考量，这些承诺函或借款合同不具有完全法律效力，但若确有证据证明银行曾作出优惠利率承诺，银行仍应区别对待，履行相应责任。五、近期银监局将开展对辖内银行机构的个人按揭贷款合规情况的专项检查，严厉查处银行个人按揭贷款业务发生的违规行为，包括捆绑销售、乱收费、虚假承诺等问题。六、银行要严格执行国家和深圳市政府关于房地产市场调控的相关政策。新受理的业务一律按相关政策执行。

此前有消息称，深圳银监局局长熊良俊22日上午在做客“民心桥”节目时指出，若只有贷款承诺书或者只有客户单方签字的初步借款合同，在这种情况下银行做一些调整可以理解。熊良俊指出，银行只要执行国家相关政策情况下，可以对利率灵活掌握。而银行取消八五折优惠利率导致纠纷，大多是发生在只有贷款承诺书、没有办完房产过户等完整手续的情况下，这只是属于合同纠纷和民事纠纷，建议购房者与银行协商解决，或者走法律途径。

文章收集整理：江都房产网