1月26、27日，新国八条和房产税拉开了2011年房地产行业宏观调控的帷幕，一场轰轰烈烈的调控之战就此打响。2月20日出台的宁波细则中房地产住房限购措施直接升级为“禁购令”：有三类居民家庭，被暂停在本市购房。据统计，目前已有15个城市正式实施“国八条”新政，另计上仍未实施但房地产限购细则已经报批的广州等3个城市，有18个城市已经落实了“新国八条”。

在加强房地产限购政策的同时，银行房贷方面也步步紧逼，首批房贷不断收紧。2月24日，央行继2009年以来第八次上调存款准备金率，一次性冻结了银行体系内3500亿元左右资金，使得银行的信贷额度紧之又紧。而与此同时，“工农中建交五大银行在北京地区的首套房贷优惠利率已经全面取消”等风声渐紧。据记者了解，继二套房地产贷款首付成数提高后，甬城首套房贷门槛也正逐步提升。

如此严厉的政策限购和银行信贷的紧逼下，各类购房地产者举步维艰，究竟又有谁还能高唱丰收？

刚需派悲剧了，但是不得不买

新房和二手房首套房贷门槛提高，银行原本的优惠利率取消，央行连续加息，使得贷款越来越困难。据某公司统计，所有成交房屋中，需要贷款的占近70%；在贷款买房的客户中，以首套购房地产为主，大约能占到65%。而由于贷款利率的提高，原本就已经是寅吃卯粮的购房地产者更是雪上加霜。

倘若按申请按揭的是房龄偏大的老小区楼房，在一些房龄较老的小区，按之前30%的首套房地产首付算起来也就10余万元，大多数人目前的积蓄差不多就够了，然后每个月还2000多元的月供，压力也不算大，基本上刚好维持。而现在首付要提到5.5成，一下子就得准备25万元现金。利率至少是6.6%的现行基准利率，压力倍增，令很多刚需派家庭“心如刀割”。

除了老二手房，眼下，即便是新楼盘，首套房地产贷门槛也正悄然抬高。目前据记者在鄞州区、江北区、宁波国家高新区等多个楼房地产盘售楼中心了解到，不少银行已不约而同将新楼盘的首套房贷首付成数从原先的3成提高到了4成。

而除了提高首套房地产贷门槛，许多银行原本的优惠利率也渐渐退出市场，而且利率起码是基准利率。根据北京中原提供数据显示，自去年4月中旬调控以来，第一套房地产贷款百万利息接近翻倍。经过几次加息及优惠取消，目前第一套房大部分贷款20年的利息总支出已经超过了80万，相比加息及调控前增加了30多万。

改善派悲剧了，只能陷入苦等

除了首次置业的刚需派，已经不愁没房子住，但是急于想要改善房地产住房的改善派面对新政策也是心内如焚。

新出台的“甬八条”明确规定，对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。在此基础上，根据本市房地产市场运行情况，可适当提高二套房的首付比例和贷款利率。

另外，对为改善居住条件购买第二套房地产商品住房的，住房公积金个人贷款首付比例也不得低于60%，贷款利率则不得低于同期首套房住房公积金贷款利率的1.1倍。而此前实行的规定，是利用房地产住房公积金贷款的二套房其首付比例不低于50%，利率则已经上浮10%；三套房及以上，是停贷公积金贷款。

这令许多原本想要把眼下的积年老房卖掉，换套新房子改善房地产住房条件的购房者在新政策下都懵了头，到底该换还是不换？只能陷入苦等观望。

投资派悲剧了，政策强压难以出手

新政下购房者举步艰谁还能高唱丰收
2011-2-25 15:11:44 来源:新浪房产讯 作者:洪共祥

各地新出台的高压房地产限购令下，近几年来一直金光缠绕，想要借着一直不断飙升的楼市捞几笔的投资者也不得不“望楼兴叹”了，再想要出手很难。新“国八条”对拥有多套房产的购房人实行“禁购”。其中提出“对已拥有2套及以上房地产住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房”。

除限制购房外，新“国八条”还大幅增加了普通房地产住房短期交易成本。明确“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税”。也就是说，不管普通住房还是非普通住房，未满五年转手的都要全额征收营业税，这个将大幅增加交易成本。此前，普通住房未满五年交易的，差额征收营业税。

此外在资金周转方面也是难上加难。银行贷款加难，利率加高，很明显地，投资者将陷入资金周转困难的局境。

业界人士均称短期内市场将陷入低迷期

针对目前国家地方政策的强力调控，本地房地产业内人士均称，短期内房地产楼市比较下滑，而长期来说还属稳定。

和润地产总经理吴纪兵日前在接受新浪乐居采访时称：“现在细则总体还比较温和，我想那个市场影响是有的，短期内会出现观望现象，房价会有所下调，交易量会下降。长远来看市场还是平衡的。”开元华城置业副总经理褚锋平也认为：“接下去，宁波的房地产将会进入一个调整过程，就是对于前几年的高速发展的一个缓和。”

新浪乐居调查：七成网友购房地产计划受影响

从严调整后的宁波地方细则出台，面对升级版的限购政策，甬城目前虽无大幅度的降价现象，可市场明显很冷清。根据新浪乐居独家网络调查数据显示，有三成原本有购房地产计划的投资客或改善型需求者被限购，而七成购房者的购房计划暂停，观望情绪浓厚。

文章收集整理：江都房产网