投资要点

政策面：

温总理首提“降房地产价格”，一改以往“使房价保持合理水平”的模糊陈述，对房地产价格走向给出了明确的指向，将促进此轮调控的进一步深化。

新房市场：

节日因素影响下成交下挫近三成，价格总体平稳，促销行为增多。上周多数重点城市住宅成交量下跌，其中不排除节日因素，我们监测的15 个重点城市中，11 个城市下跌，7 个城市下跌幅度超过20%，其中北京跌幅最大，达到42.48%，深圳房地产涨幅最显著，达到27.51%。成交价格多数平稳，依旧维持高位，但我们也看到部分地区楼盘促销开始增多，如深圳上周由于部分房地产楼盘的促销使得上周均价下降了近四成。库存方面，可售变化不大，由于前两周房地产销售回暖使得出清周期有所下降，同时促销使得去化速度显著提升，我们看到深圳某房地产楼盘八折促销使得当天去化率达到100%，远超目前60%的平均水平。

二手房市场：

同比环比均下跌。上周我们所监测到的6 个城市，二手房成交面积环比同比均下跌，跌幅平均在四成左右。

土地市场：

房地产开发商普遍采用收缩战略，购地继续放缓。上周20 个主要城市土地市场推出量继续上涨，环比上升11%；其中房地产住宅用地推出量环比增加1 倍。而成交量依旧下跌，成交土地共计244 万平方米，环比下降11%；成交房地产住宅用地25 万平方米，环比下跌46%。上周住宅用地成交价格偏低，最高未超过万元；二三线城市宁波和马鞍山溢价率较高。

投资建议：

上周地产股显示了很好的抗跌性，虽然房地产指数微幅下跌，但依旧跑赢大盘2.2 个百分点。

我们监测的重点公司PE 是11 年10 倍，12 年8 倍，RNAV 折价26%，估值优势显著；房地产政策加码预期依然存在，但资本市场的政策效应已明显减弱；行业库存压力逐渐显现，但积极的销售策略将使其明显缓解，同时推动销量上行。预计地产股将继续获取超额收益。我们更看好三类个股投资机会：一是低估值、业绩锁定性强品种，如万科、保利、首开、北京城建、冠城大通等；二是产品差异化品种，如综合体龙头鲁商和世茂，旅游地产龙头华侨城等；三是三四线扩张品种中南和荣盛。

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