调控之初就有很多专家指出，以压制需求为主，以限购、限贷为主要手段的房地产调控，将会把相当大一部分购房需求压向租房市场，从而推高租房价格。事实正在验证专家的论断。从2010年开始本轮调控以来，房价上涨的趋势得到了抑制，在去年底今年初还出现了不同程度的下降，然而，这两年来，全国各大城市的房租一路飘红，上涨势头迅猛。今年以来，北京房租疯涨，8月份北京从年初至今租房均价大涨21.88%，为2009年以来最大涨幅，其他城市如上海、广州、深圳甚至诸多二三线城市的房租都呈普遍上涨之势。

　　北京等城市房租上涨可能与当地政府加强租房市场管理、整治群租、清理地下室出租等措施有一定关系，但全国范围内大中城市的房租普涨，就很难用这个原因来解释了。

　　这样的趋势给我们的政策制定者一个强烈的信号，那就是我国的大中城市真实住房需求非常旺盛，这种真实存在的旺盛需求才是房地产市场持续增长的真正内在动力。这种需求总需要有一个出口得以纾解，不是通过购房，就是通过租房，没有别的途径。

　　这种旺盛的住房需求增长，很大程度上和我国所处的经济发展阶段有关。我国正处在从低收入国家向高收入国家逐步演进的阶段，现代化和城市化远未完成，未来必将有数亿人口进入城市。这和美国、日本那样的发达国家所处阶段不同。这也部分解释了美国、日本房地产泡沫和中国房地产市场增长之间的不同。美国、日本的房地产泡沫是在城市化已经完成、住房市场已饱和的情况下，因超发货币而引起的泡沫，这种泡沫背后真实需求的支撑力度是不足的。而中国的房地产市场中，真实需求仍然是市场增长的主要支撑力量，尤其是北京、上海、广州、深圳这些吸纳力极强的城市，真实的住房需求仍远大于炒作的泡沫。

　　而在过去两年的房地产调控当中，投机和投资需求被压制，部分刚性需求也遭“池鱼之殃”，而这部分真实的住房需求并没有消失，而是被引向了租房市场，同时由于投资性需求也被列入严格限制的对象，使得租房的供应也相应受到了压制。我们知道，租房市场的形成，必然是以居民有权拥有第二套以及第二套以上的房产为前提的，如果所有居民都只有一套住房，那么租房市场就不复存在。而现实情况是，调控使得租房需求增长、供应压缩，房租价格暴涨就是不可避免的结果。

　　分析到此，我们看到了房地产市场的一个基本面：基本的刚性需求是支撑我国房地产市场的基础力量。基于此，理应对之前的房地产调控政策进行适度考量，限购、限贷的压制效应的确有效，但其副作用也不断显现。由此，在调整针对“刚需”的限制的同时，不妨考虑是否该重新审视改善型与部分投资性购房需求。既然房地产的投资属性难以抹杀，而长期持有依靠租金获益的投资者应与股市中长期持有股票靠分红等获益的投资者获得类似的尊重，因为他们的目的与炒作无关。

　　当下，多项政策指向了调控的下一步——增加普通商品房供给，这有利于平衡购房市场的供需关系，而适度调整对于住房持有者的政策，如严厉打击快进快出、鼓励长期持有并出租，会有利于平衡租房市场的供需关系，并以此协调房价合理回归与房租暴涨间的矛盾。 中国房地产报

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